Deber de conservación y ruina

Publicado en la Revista n º 47, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha julio 2005.

Por imperativo legal se ha venido estableciendo el deber de los Ayuntamientos de proceder a controlar el estado de conservación de las edificaciones. De este modo, la vigente Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia dispone, en el artículo 200, que los Ayuntamientos deberán regular, mediante ordenanza municipal, el deber de inspección periódica de las edificaciones para determinar su estado de conservación.

Como consecuencia de ello, en los últimos años se ha venido desarrollando en los Ayuntamientos un incremento importante en las iniciativas a fin de proceder a controlar el estado de las edificaciones. Por ejemplo, el Ayuntamiento de La Coruña, teniendo como objetivo fundamental, garantizar la seguridad de las edificaciones, ya tiene establecida una inspección periódica para todos los edificios catalogados y para los que tengan una antigüedad superior a cuarenta años, contados desde su construcción o rehabilitación equivalente, y para los restantes, a medida que cumplan dicha antigüedad.

De esta manera, se pretende que los propietarios de los edificios procedan a mantenerlos en condiciones de funcionalidad, seguridad, ornato público y habitabilidad a fin de evitar posibles anomalías o deficiencias que supongan un potencial peligro tanto para la estructura de la vivienda como para las personas.

En el presente artículo, vamos a centrarnos en los puntos básicos del deber de conservación de los propietarios y en su límite, la ruina.

Deber de conservación de los propietarios

El deber de conservación de los propietarios viene recogido en la normativa gallega en el artículo 199 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia.

Los propietarios de todo tipo de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular y edificaciones deberán mantenerlos en condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, y con ajuste a las normas de protección de medio ambiente, del patrimonio histórico y de la rehabilitación.

De este modo, los Ayuntamientos ordenarán, de oficio o a instancia de cualquier interesado, mediante expediente y, en todo caso, mediante audiencia de los interesados la ejecución de las obras necesarias para conservar las mismas en las condiciones mencionadas en el anterior párrafo, con indicación del plazo de realización. Cuando la entidad de las obras lo requiera, el Ayuntamiento exigirá al obligado la solicitud de licencia acompañada del proyecto técnico correspondiente.

Igualmente, podrán ordenar o no las obras necesarias para adaptar las edificaciones y construcciones al entorno, tales como acabado, conservación, renovación o reforma de fachadas o espacios visibles desde la vía pública, limpieza y vallado de terrenos edificables, y retirada de carteles u otros elementos impropios de los inmuebles.

En todo caso, la Jurisprudencia exige como condición esencial que el Ayuntamiento ha de concretarle a los propietarios las obras que se han de realizar en el inmueble.

Las obras se efectuarán a costa de los propietarios cuando estuviesen dentro del límite del deber de conservación que les corresponde, y, en cambio, serán con cargo a los fondos de la Administración Pública que la ordene cuando esas obras sobrepase el coste de éstas.

En el caso de que se incumpliera la orden de ejecución de obras, el Ayuntamiento procederá a la ejecución subsidiaria de la misma, es decir, lo hará el Ayuntamiento y repercutirá el importe al propietario, o a la ejecución forzosa mediante multas coercitivas de 300 a 6.000 euros, las cuales podrán reiterarse hasta lograr que se proceda a la ejecución de las obras ordenadas.

En cualquier caso, el estado de ruina constituye el límite del deber de conservación, es decir, cuando un edificio está en situación de ruina cesa el deber de conservación.

Estado de Ruina

En primer lugar, se ha de precisar qué es lo que se entiende por estado de ruina. El estado de ruina es un estado de hecho, constitutivo de una degradación definitiva de un inmueble que le impide continuar su destino y sus finalidades propias.

El art. 201 de la Ley Gallega 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia y el art. 33 del Decreto 28/1999, de 21 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley del Suelo de Galicia, definen los tres estados de ruina:

• Económico.- cuando el coste de las obras necesarias exceda de la mitad del coste de reposición de la edificación o de nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo. Por tanto, en la valoración ha de quedar excluido el solar o suelo sobre el que se levanta el edificio.
• Técnico.- cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales fundamentales, ocurriendo dicha circunstancia cuando no admiten consolidación o refuerzo y sea necesario sustituir o reconstruir dichos elementos.
• Urbanístico.- cuando se precise la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación, es decir, que hoy en día ya no se adapta a las determinaciones del planeamiento. De este modo, la situación de fuera de ordenación de un edificio no comporta automáticamente la declaración de ruina del mismo, para ello, el edificio, además, debe estar afectado por daños cuya ejecución requiera la realización de obras no autorizables.
  PROCEDIMIENTO DE LA DECLARACIÓN DEL ESTADO RUINOSO

El procedimiento de la declaración de ruina se encuentra regulado en las antes mencionadas Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia –art. 201.1- y Decreto 28/1999, de 21 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley del Suelo de Galicia -art. 33 a 44, 47- del siguiente modo:

1. El expediente de declaración de ruina puede instarse de oficio o a instancia de los interesados.
   • La iniciación de oficio se ha de acordar por el Ayuntamiento, como consecuencia del correspondiente informe emitido por los servicios técnicos. Igualmente puede instruirse como resultado de las verificaciones realizadas por la administración municipal en virtud de las denuncias efectuadas por terceros.
   • Si se promueve el expediente a instancia de parte se requiere que en el escrito o solicitud se haga constar lo siguiente:
     • La identificación del inmueble.
     • Motivos en los que se basa el estado de ruina.
     • Relación de moradores y de los titulares de derechos reales sobre el inmueble.
     • Informe de un facultativo, en el que se justifique la causa para instar la declaración de ruina, el estado físico del inmueble y se acredite que, en el momento de la petición, el edificio reúne las condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes que permitan a sus ocupantes la permanencia en él hasta que se adopte la resolución que proceda.
     • Si el que promueve la declaración de ruina es el propietario del inmueble, ha de acompañar su título de propiedad.
2. Iniciado el expediente, se prevé la audiencia al propietario, a los moradores y a los demás titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere, dándoles traslado literal de los informes técnicos, para que, en un plazo no inferior a 10 días ni superior a 15, aleguen y presenten por escrito los documentos y justificaciones que consideren pertinentes en defensa de sus respectivos derechos. La omisión del trámite de audiencia, cuando genere indefensión, puede implicar la nulidad de pleno derecho de la resolución del procedimiento.
3. Transcurrido el plazo establecido para la formulación de alegaciones, los servicios técnicos municipales evacuarán dictamen pericial, en el plazo de 10 días y previa inspección del inmueble. El propietario del inmueble y sus ocupantes deberán facilitar a los servicios municipales el acceso al mismo.Se ha de tener en cuenta que, cuando los informes municipales son divergentes con los aportados por las partes, tiene establecido la Jurisprudencia que, por regla general, debe darse prevalencia a los emitidos por los técnicos municipales, ya que se les atribuye, en principio y salvo prueba en contrario, una mayor imparcialidad.
4. Una vez finalizada la instrucción del expediente la propuesta de resolución se ha de elevar al órgano competente para su resolución definitiva. La Resolución del expediente debe contener alguno de los siguientes pronunciamientos:
   • Declaración del inmueble en estado de ruina, ordenando la demolición.
   • Declaración en estado de ruina de parte del inmueble cuando esa parte tenga independencia constructiva del resto, ordenando, asimismo, la demolición.
   • Declaración de que no hay situación de ruina, ordenando, en su caso, las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad, salubridad y ornato público del inmueble.

 

La resolución recaída ha de ser objeto de notificación a todos los que hayan sido parte en el expediente y a todos los moradores del inmueble, aunque no se hayan personado en el procedimiento.

El tiempo que transcurra desde el inicio hasta la notificación de la declaración de ruina no puede exceder de seis meses. Transcurrido el plazo sin que exista resolución expresa, en el caso de tramitarse a instancia de parte, se ha de entender desestimada la declaración de ruina (silencio negativo) y en el caso de instarse de oficio, producirá la caducidad del expediente.

Cuando el inmueble o construcción ofrece tal deterioro que es urgente su demolición y existe peligro para las personas o bienes en la demora que supone la tramitación completa del expediente, nos encontramos ante ruina inminente. En estos casos, el alcalde tiene potestad para ordenar el desalojo de los ocupantes y para adoptar las medidas referidas a la seguridad de la construcción, asimismo, se dispondrá con urgencia una visita de la inspección, tras la cual se debe emitir informe por los técnicos municipales. No se ha de obviar, que dada la evidente urgencia, en los casos de ruina inminente se prescinde del trámite de audiencia. En cuanto al plazo de resolución, se ha de tener en cuenta que, en estos casos, el alcalde adoptará la resolución que proceda en el breve plazo de 24 horas desde la recepción de los informes.

Cuando la declaración de ruina afecte a bienes de interés cultural se debe aplicar la legislación especial del patrimonio histórico.

Efectos de la Declaración de Estado Ruinoso

1) Efectos administrativos

• Efecto liberatorio del deber de conservación. El propietario ya no está obligado a realizar las obras de reparación necesarias.
• Inscripción de oficio en el Registro de Edificación Forzosa, cuando exista. Éstos son registros de carácter público que se constituyen en los Ayuntamientos a fin de inscribir, entre otros bienes, las edificaciones ruinosas.
• Demolición.- Fijándose asimismo el plazo en que haya de realizarse, con advertencia de que, de no hacerlo o de no llevarse a cabo a ritmo normal, la Administración las llevará a cabo por sí misma, repercutiendo al obligado el cargo correspondiente. Si hubiese peligro inminente, se expresará, además, el plazo para el desalojo, con apercibimiento de desahucio por vía administrativa.

2) Efectos civiles

• Extinción del contrato de arrendamiento. En los casos de que los inmuebles se encuentren ocupados por arrendatarios, bajo la vigencia de LAU/1994, no se ha de obviar que, entre las causas de extinción del contrato de arrendamiento, está la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. Asimismo, se ha de tener en cuenta que, sólo nace el derecho de retorno, en los casos de ruina urbanística, En cambio, para los contratos sometidos a la legislación anterior, no se produce automáticamente la extinción del arriendo, sino que el propietario puede hacer uso de la facultad de resolver, indemnizando, en su caso al arrendatario.
• Indemnización de daños y perjuicios.- Cuando conste acreditado, indubitadamente, que la ruina fue causada por el incumplimiento por parte del propietario del deber de conservación.

PILAR FONTENLA PIÑEIRO
CARUNCHO & TOMÉ ABOGADOS