¿ES POSIBLE CAMBIAR EL USO DE UN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN?

 

Cuando se habla de edificaciones en situación de fuera de ordenación generalmente se hace referencia a edificios que fueron levantados sin contravenir la ordenación urbanística en su momento pero que, posteriormente y debido a la aprobación definitiva del planeamiento de que se trate o a su modificación o revisión, se encuentran en una situación de disconformidad sobrevenida con la ordenación urbanística ahora vigente.

 

Estas edificaciones no están condenadas a su inmediata demolición por ese cambio sobrevenido del planeamiento pero, toda vez que resultan incompatibles con aquél, el legislador no quiere que su vida útil se extienda más allá de su duración normal. Por ello, la legislación urbanística prohíbe que en estas edificaciones se realicen obras que aumenten el volumen de lo construido o que, en general, aumenten el teórico justiprecio del inmueble en caso de que para desarrollar el nuevo planeamiento se proceda a la expropiación de la edificación fuera de ordenación. Únicamente se permiten las pequeñas obras de higiene, ornato y conservación.

 

La edificación fuera de ordenación puede seguir utilizándose durante su subsistencia. Viene diciendo ya desde hace tiempo el Tribunal Supremo (Sentencia de 13/06/1980) que “Sería contrario a toda lógica jurídica que, mientras el inmueble fuera de ordenación subsista, no desenvuelva su aptitud como bien económico-social que es y, absurdamente, haya de estar condenado de modo irremisible a no prestar utilidad alguna».

 

En relación con el régimen jurídico aplicable a los usos que se pueden llevar a cabo en edificios fuera de ordenación, cabe plantearse la cuestión de si resulta posible desarrollar en tales edificios usos no contemplados o incluso contrarios al planeamiento pero que, sin embargo, no representaban ningún inconveniente en relación a la legalidad urbanística que se encontraba en vigor en el momento en que el edificio fue construido.

 

Pues bien, el Tribunal Supremo en ciertas sentencias (como las de 11/02/1989 o 14/06/1994) se pronunció a favor de permitir que en estos edificios se desarrollasen los usos que estaban autorizados al tiempo de su construcción, aunque ya no lo estén al tiempo de su puesta en marcha. Para ello, el Alto Tribunal pone la condición de que la realización de tal uso no impida ni dificulte la ejecución del nuevo planeamiento: «Los edificios e inmuebles construidos y declarados fuera de ordenación como consecuencia de la modificación del planeamiento urbanístico mantienen en tanto no se ejecute o impida el desarrollo de las nuevas previsiones potencialmente el uso autorizable según la normativa anterior (…) La imperatividad de los planes de urbanismo (…) debe interpretarse en sentido acorde con la finalidad del ordenamiento, sin restringir el uso de las construcciones preexistentes acordes con la normativa anterior que no impida o dificulte la ejecución del planeamiento; ya que de entender inadecuado el uso permitido por la anterior ordenación se inferiría una lesión al derecho de propiedad no justificado por las exigencias dimanantes de la modificación introducida por el nuevo planeamiento» (Sentencia de 11/02/1989). Así, con ello se pretende «evitar los perjuicios económicos que supondría para el propietario de un terreno mantenerlo sin rendir utilidad durante el tiempo, en ocasiones dilatado, que media entre la aprobación de un Plan y su ejecución, sin causar detrimento alguno a la obra urbanizadora proyectada» (Sentencia de 14/06/1994).

 

Eso sí, recuerda también el Alto Tribunal que, cuando haya de eliminarse el uso tolerado en dichas edificaciones, ello se llevará a cabo sin derecho alguna a indemnización por el cese definitivo de tal uso.

 

En conclusión, de esta jurisprudencia – aun en boga, como muestra el hecho de que aún fuese recientemente invocada por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en su Sentencia de 22/12/2011 – resulta que será posible desarrollar en edificios fuera de ordenación usos no autorizables con arreglo al planeamiento en vigor siempre que:

 

  • El uso fuese autorizable cuando la edificación fue construida.
  • El uso resulte inocuo para el interés público y no obstaculice el desarrollo del nuevo planeamiento.
  • La futura eliminación del uso no dé derecho a indemnización.
  • El uso no requiera la realización de obras prohibidas en las edificaciones en situación de fuera de ordenación.

 

 

Rafael Alonso
Abogado de Caruncho, Tomé & Judel

2014

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