¿ES POSIBLE CAMBIAR EL USO DE UN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN?
Cuando se habla de edificaciones en situación de fuera de ordenación generalmente se hace referencia a edificios que fueron levantados sin contravenir la ordenación urbanística en su momento pero que, posteriormente y debido a la aprobación definitiva del planeamiento de que se trate o a su modificación o revisión, se encuentran en una situación de disconformidad sobrevenida con la ordenación urbanística ahora vigente.
Estas edificaciones no están condenadas a su inmediata demolición por ese cambio sobrevenido del planeamiento pero, toda vez que resultan incompatibles con aquél, el legislador no quiere que su vida útil se extienda más allá de su duración normal. Por ello, la legislación urbanística prohíbe que en estas edificaciones se realicen obras que aumenten el volumen de lo construido o que, en general, aumenten el teórico justiprecio del inmueble en caso de que para desarrollar el nuevo planeamiento se proceda a la expropiación de la edificación fuera de ordenación. Únicamente se permiten las pequeñas obras de higiene, ornato y conservación.
La edificación fuera de ordenación puede seguir utilizándose durante su subsistencia. Viene diciendo ya desde hace tiempo el Tribunal Supremo (Sentencia de 13/06/1980) que “Sería contrario a toda lógica jurídica que, mientras el inmueble fuera de ordenación subsista, no desenvuelva su aptitud como bien económico-social que es y, absurdamente, haya de estar condenado de modo irremisible a no prestar utilidad alguna».
En relación con el régimen jurídico aplicable a los usos que se pueden llevar a cabo en edificios fuera de ordenación, cabe plantearse la cuestión de si resulta posible desarrollar en tales edificios usos no contemplados o incluso contrarios al planeamiento pero que, sin embargo, no representaban ningún inconveniente en relación a la legalidad urbanística que se encontraba en vigor en el momento en que el edificio fue construido.
Pues bien, el Tribunal Supremo en ciertas sentencias (como las de 11/02/1989 o 14/06/1994) se pronunció a favor de permitir que en estos edificios se desarrollasen los usos que estaban autorizados al tiempo de su construcción, aunque ya no lo estén al tiempo de su puesta en marcha. Para ello, el Alto Tribunal pone la condición de que la realización de tal uso no impida ni dificulte la ejecución del nuevo planeamiento: «Los edificios e inmuebles construidos y declarados fuera de ordenación como consecuencia de la modificación del planeamiento urbanístico mantienen en tanto no se ejecute o impida el desarrollo de las nuevas previsiones potencialmente el uso autorizable según la normativa anterior (…) La imperatividad de los planes de urbanismo (…) debe interpretarse en sentido acorde con la finalidad del ordenamiento, sin restringir el uso de las construcciones preexistentes acordes con la normativa anterior que no impida o dificulte la ejecución del planeamiento; ya que de entender inadecuado el uso permitido por la anterior ordenación se inferiría una lesión al derecho de propiedad no justificado por las exigencias dimanantes de la modificación introducida por el nuevo planeamiento» (Sentencia de 11/02/1989). Así, con ello se pretende «evitar los perjuicios económicos que supondría para el propietario de un terreno mantenerlo sin rendir utilidad durante el tiempo, en ocasiones dilatado, que media entre la aprobación de un Plan y su ejecución, sin causar detrimento alguno a la obra urbanizadora proyectada» (Sentencia de 14/06/1994).
Eso sí, recuerda también el Alto Tribunal que, cuando haya de eliminarse el uso tolerado en dichas edificaciones, ello se llevará a cabo sin derecho alguna a indemnización por el cese definitivo de tal uso.
En conclusión, de esta jurisprudencia – aun en boga, como muestra el hecho de que aún fuese recientemente invocada por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en su Sentencia de 22/12/2011 – resulta que será posible desarrollar en edificios fuera de ordenación usos no autorizables con arreglo al planeamiento en vigor siempre que:
- El uso fuese autorizable cuando la edificación fue construida.
- El uso resulte inocuo para el interés público y no obstaculice el desarrollo del nuevo planeamiento.
- La futura eliminación del uso no dé derecho a indemnización.
- El uso no requiera la realización de obras prohibidas en las edificaciones en situación de fuera de ordenación.
En el año 1974 construí mi vivienda unífamiliar previa licencia del ayuntamiento de villaviciosa de Odón, se termino en el año 1979, en ese mismo año me dieron la cédula de primera ocupación.
En el año1988 el ayuntamiento hizo el PGU y declararon mi vivienda fuera de ordenación en base a que se había construido en terreno especialmente protegido por cauces riberas y embalses.
La parcela en la que está construida la casa es 349 polígono 6 de villaviciosa de Odón Madrid.
El PGU quedó muerto no hicieron nada, en el año 1997, hicieron otro PGU, la cosa sigue igual, no se ha hecho nada, ahora están proponiendo hacer otro PGU, es es el nunca acabar.
Pregunto,? Que posibilidades tengo de revertir el fuera de ordenación?.
Si me pueden dar alguna esplicacion les quedaría muy agradecido
Hola Pedro,
Efectivamente parece que su parcela se encuentra en fuera de ordenación. Se encuentra en suelo no urbanizable protegido clase 1 cauces y riberas. Por lo tanto para cualquier actuación sobre el mismo hay que estar a lo dispuesto para ese tipo de suelo en el Plan General del año 1999 que es el que está en vigor, además de todas las limitaciones que puede haber por la ley de aguas.
No habiendo realizado ninguna alegación en las distintas aprobaciones de los planes y en una opinión rápida, no sería posible cambiar la condición de fuera de ordenación y por lo tanto solo puede realizar las actuaciones que para ese tipo de situaciones se permiten.
No obstante, si quiere alguna otra opinión quedamos a su disposición para realizar una consulta detallada con examen de documentación.
Un saludo
Mi situacion es la siguiente; la finca quedo en situación de fuera de ordenacion sobrevenida quiero disfrutarla y no me dejan poner una pergola, no entiendo como puedo disfrutar de mi finca si el fin de vivir en el campo es disfrutarlo, no solo contemplarlo y esperar los años » hay que bonito…»
Hola Jose Manuel,
En principio en las propiedades que quedan fuera de ordenación sólo se permiten realizar obras de mantenimiento y conservación.
Partiendo de esto hay algunas normativas autonómicas que en casos concretos y dependiendo del tipo de fuera de ordenación que sea, permiten alguna ampliación o mejora.
Lo más conveniente sería comprobar que la instalación de una pérgola efectivamente está totalmente prohibida por la normativa concreta que regula su fuera de ordenación.
Un saludo
Hola, tengo una pregunta que, aunque no tiene relación directa con el artículo, agradecería me respondiera. Estamos valorando comprar una casa fuera de ordenación, el único problema es que está ubicada a más de 25 metros de la alineación oficial ( unos 30m), estoy casi seguro que la norma es posterior a la vivienda. Quisiera saber si se puede devolver la casa a ordenación, por ejemplo, planteando una modificación que convierta en vía pública el actual acceso de la vivienda. Gracias.
Hola, Releyendo el comentario creo que no ha quedado bien explicado. El único motivo por el que la casa está fuera de ordenación, es que la norma exige que se encuentre ubicada a menos de 25 metros de la alineación oficial. Lo que quiero saber es si se puede revertir la condición de fuera de ordenación de otra forma que no sea la demolición. Por ejemplo, planteando al ayuntamiento la realización de una calle que se ubique a menos de 25 metros de la casa. La calle en cuestión ocuparía el acceso actual a la vivienda, iría por el borde de la parcela y sería perpendicular a la actual alineación oficial. Gracias de nuevo y un saludo.
Hola César,
Para poder contestarle a su pregunta necesitaríamos más datos, como por ejemplo el ayuntamiento donde se sitúa la casa para conocer en detalle las normas urbanísticas que se aplicarían, algo fundamental en este caso.
No obstante en principio, con los datos que nos da entendemos que sería muy complicado que el Ayuntamiento hiciese esa calle para poder legalizar el fuera de ordenación.
No obstante si quiere que le demos una respuesta con mayor seguridad puede solicitar una cita con nuestros abogados y revisaremos su caso con todos los datos.
Un saludo
Muchas gracias por su respuesta, lo seguimos pensando pero lo vemos un poco arriesgado. Un saludo.