Publicado en la Revista n º 23, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha junio 1.999.

Cuando se llevan a cabo actuaciones de tipo urbanístico que implican la rehabilitación integral o demolición de un edificio para su posterior reconstrucción, es preciso tener en cuenta el derecho que respecto a la nueva edificación, les corresponde a los ocupantes que hayan tenido que ser desalojados por ese motivo.

Así, con independencia de que los arrendatarios de un edificio que se encuentre en esta situación puedan optar y opten por recibir una indemnización, existe también la posibilidad de que vuelvan a ocupar el inmueble una vez realizada su rehabilitación o nueva construcción , lo que se denomina «derecho de retorno arrendaticio».

La Disposición Adicional Octava de la Ley 29/1.994, de Arrendamientos Urbanos, establece que el «derecho de retorno» se regirá por lo dispuesto en la misma, en el Texto refundido de la Ley del Suelo de 1992 -Disposición Adicional Cuarta- y, en su defecto, por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. En realidad, es esta última Ley la que contiene la normativa completa respecto al «derecho de retorno», ya que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, se encarga exclusivamente de especificar las características de la nueva vivienda asignada al arrendatario – aspecto sobre el que se volverá más adelante -, remitiéndose en todo lo demás a la antigua Ley. Por su parte, La Ley del Suelo se limita a establecer que en actuaciones aisladas – es decir, en las que no sean consecuencia de expropiaciones ni de unidades de ejecución llevadas a cabo por la Administración – «el propietario debe garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno».

Hay que indicar que la aplicación a esta materia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, concretamente de sus artículos 78 y siguientes -con la salvedad hecha anteriormente -, afecta a cualquier arrendamiento urbano, es decir, con independencia de la antigüedad del mismo y de la fecha en que haya tenido lugar la formalización del contrato.

Requisitos del derecho de retorno

En la regulación del derecho de retorno se incluye todo el procedimiento que ha de seguir el propietario del edificio desde el mismo momento en el que toma la decisión de reedificar, incidiendo, como es lógico, en la necesidad de que los arrendatarios estén en todo momento informados de todos los trámites que se sigan al respecto.

Los requisitos generales que legalmente se exigen para que proceda el derribo y los inquilinos puedan ejercitar el derecho de retorno son:

  • Que el arrendador contraiga con el Subdelegado del Gobierno de la provincia el compromiso de realizar las obras de reedificación en el plazo fijado por dicha Autoridad, teniendo en cuenta que la nueva edificación ha de contar con un tercio más de viviendas que la anterior, además de respetar el número de locales de negocio.
  • Que la demolición sea autorizada por el propio Subdelegado del Gobierno, previo examen del Proyecto técnico de edificación aportado por el arrendador.
  • Que con un año de antelación al día en que se proyecte iniciar la demolición, se notifique en forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble -notarialmente o por acto de conciliación judicial-.
  • Que en dicha notificación se inserte copia literal de la autorización del Subdelegado del Gobierno y de la fecha en que se iniciarán las obras.
  • Que se trate de un derribo voluntario de la finca por parte del arrendador.
  • Es esencial el propósito de reedificación, sin tenerse en cuenta que el arrendador hubiese pretendido anteriormente el desalojo por otra serie de móviles.

Por su parte, el artículo 80 de la LAU de 1.964, establece la obligatoriedad de iniciar las obras de demolición dentro de los dos meses siguientes a realizarse el desalojo total del inmueble. Incumplimiento que se sanciona con la obligación del arrendador de indemnizar a los inquilinos en el importe de las mensualidades de renta correspondientes a los meses de demora.

Contenido del derecho de retorno

El artículo 81 de la Ley es el que consagra el derecho de retorno de los inquilinos desalojados por motivo de la demolición. Así, establece que los inquilinos que deseen reinstalarse en el inmueble reedificado antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán un documento con el arrendador en el que se detalle la superficie de la vivienda, su renta, número de viviendas y locales que existan en el inmueble y domicilio para oir las notificaciones que les haga el arrendador.

Si se incumpliese esta obligación de suscribir tal documento por causa imputable al arrendador, los arrendatarios tendrán derecho al realojo sin pagar más renta que la que abonaren en el momento del desalojo. En caso de que fuesen los inquilinos los incumplidores de tal obligación, perderán el derecho de retorno, y si manifestasen su intención de no retornar al edificio reedificado tendrán derecho a una
indemnización de seis mensualidades de la renta que vinieran pagando.

Una vez reconstruida la finca, el arrendador notificará notarialmente a los inquilinos que tienen a su disposición los pisos y locales reservados para ellos, especificando sus características, que deberán ocuparlos en los treinta días siguientes, ya que, en caso de no hacerlo así, perderían el derecho de retorno – (art. 82) de la LAU-

Condiciones del derecho de retorno

Es en el momento en el que los inquilinos pasan a ocupar las nuevas viviendas o locales cuando realmente se materializa el derecho de retorno, si bien es preciso, en este momento, hacer referencia a dos condiciones de gran transcendencia propiasde este derecho. Una de ellas es la relativa a las características, concretamente la superficie, del nuevo inmueble que va a ser ocupado; la otra se refiere a la renta pagada por el inquilino hasta ese momento, pues la misma, como es lógico, ha de sufrir alguna variación.

En primer lugar, hay que tener en cuenta lo dispuesto en la Disposición Adicional 80 de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que establece la condición primordial que habrá de cumplir la nueva vivienda o local en cuanto a su superficie: si la vivienda era de menos de 90 m2 habrá que adjudicar al inquilino una vivienda de la misma superficie, y si fuera de más de 90 m2 habrá que adjudicarle una vivienda de al menos el 50% de la superficie que disponía, con el límite mínimo de los 90 m2. De esta forma, como se acaba de exponer, el propietario no queda obligado en todos los casos a proporcionar al inquilino una vivienda de medidas exactas a la que
venía disfrutando con anterioridad.

Por otro lado, la Ley habla de una vivienda de «características análogas» a la que tenía el arrendatario -en cuanto a altura y situación en el edificio-, aunque se introduce la novedad de que puede estar ubicada en el mismo solar o en el «entorno» del edificio demolido o rehabilitado. Es evidente que la falta de precisión de la Ley en este aspecto, tiene que suplirse con la determinación pericial al respecto.

Sin embargo, en la mayoría de las situaciones el simple acuerdo de voluntades entre los interesados – arrendador y arrendatario – permite encontrar la mejor solución para ambas partes.

Por lo que se refiere a la nueva renta que ha de satisfacer el inquilino retornado, será la que pagaba en el momento de ser desalojado incrementada en un 5% del capital invertido en la reconstrucción .Teniendo en cuenta que el porcentaje no puede ser valorado sobre lo gastado para la reconstrucción de todo el inmueble, sino sólo en lo que afecte a la vivienda o local que vaya a ocupar el anterior arrendatario.

Por lo tanto, habrá que calcular un 5% sobre la parte del capital invertido en la reconstrucción de la vivienda o local en particular, incluyendo su parte proporcional en los gastos de demoliciones y honorarios de profesionales, y la cantidad resultante será el incremento anual sobre la renta que pagaba el inquilino.

La fórmula de cálculo de la renta sería la siguiente:

(C + c) x 5
R= r+————-
100

En la referida fórmula, «R» sería el incremento de renta anual que sería aplicable, «r» la renta que abonaba hasta el desalojo el arrendatario, «C» la parte del capital invertido en la reconstrucción de la vivienda o local -incluida la parte que le corresponda en la reconstrucción de los elementos comunes-, y «c» sería la parte alícuota de lo gastado en derruir el edificio.

Es importante resaltar la conveniencia de cumplir con todas las exigencias impuestas legalmente por los perjuicios que le ocasionaría al arrendador su incumplimiento. En efecto, la Ley arrendaticia sanciona al arrendador que incumple el compromiso contraído con el Subdelegado del Gobierno, con la imposibilidad de exigir a los inquilinos otra renta que no sea la que pagaban en el momento del desalojo.

Además, si el arrendador incumpliese con el deber de reserva de las viviendas o locales, los inquilinos podrán optar entre exigirle una indemnización de cinco anualidades de renta o elegir cualquier vivienda o local en el inmueble reedificado pagando la misma renta que abonaban al ser desalojados.

Es necesario, por último, hacer una precisión en relación a los casos en los que tiene lugar la declaración de ruina. A pesar de que este tipo de expedientes dan lugar a la demolición del inmueble y, por consiguiente, a la posibilidad de que se construya un nuevo edificio en su lugar, la Doctrina entiende que, en este caso, no resulta de aplicación el derecho de retorno a favor del arrendatario. La principal razón de esta exclusión es el hecho de que la declaración de ruina constituye, por sí misma, una de las causas de extinción del contrato de arendamiento, dependiendo, por tanto, exclusivamente de la voluntad de las partes la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO

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