Publicado en la Revista n º 5, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –Aproinco-, de fecha septiembre de 1.994.

Se puede afirmar, sin ningún genero de dudas, que el contrato de obra es el contrato más importante sobre los que se articula la actividad económica desarrollada por el sector de la Promoción Inmobiliaria. Sin embargo, a pesar de su transcendencia, es un contrato con una regulación anticuada, anacrónica y escasa, que ha sido suplida y completada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
El Código Civil lo recoge en los artículos 1.588 a 1.600, encuadrandolo erróneamente como una modalidad arrendaticia y con la desafortunada denominación de arrendamiento de obra, pese a que en puridad no se le puede aplicar ni una sola de las reglas establecidas por el Código para el arrendamiento. Esta situación será corregida en un futuro próximo, cuando se apruebe y entre en vigor el texto, ya redactado, del Proyecto de Ley por el que se modifica la regulación del Código Civil sobre los contratos de servicios y de obra; pero, hasta ese momento, habrá que seguir aplicando los artículos aquí analizados.
El denominado por el Código Civil arrendamiento de obra y por la doctrina y jurisprudencia contrato de obra, puede ser definido como aquel contrato por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto.
Puede comprender dentro de su ámbito los objetos más dispares, desde la confección de un paraguas hasta la construcción de un tren, pasando por la realización de un movimiento de tierras; aunque el objeto más frecuente e importante de este contrato lo constituyen las edificaciones, y ello hace que en nuestro Código Civil, la mayoría de sus disposiciones estén pensadas exclusivamente como si el objeto del contrato sólo fuese la construcción de edificios.
Para algunos autores, cuando el objeto del contrato de obra es la realización de un edificio, nos encontramos ante el contrato de construcción de edificios, que es definido, siguiendo a Mullerat, como aquél en que una de las partes denominada comitente o dueño de la obra, encarga a la otra denominada contratista o constructor, la construcción de un edificio determinado con relación a un plano o proyecto, obligándose a pagar por ello un precio cierto. No obstante a sus peculiares rasgos, que le confieren una vigorosa autonomía, no está previsto como autónomo en nuestra legislación positiva, apareciendo en los textos legales integrado en el contrato de obra.
Siempre que se habla de este tipo de contratos surge la discusión y el problema de su distinción con el denominado arrendamiento de servicios. Problema no exento de dificultades y con gran repercusión práctica y teórica, ya que la calificación de un contrato como de un tipo u otro, determinará la regulación a aplicar a cada caso concreto. La diferencia esencial está en que en el arrendamiento de servicios la prestación está constituida por el servicio en si, por una actividad en cuanto tal, mientras que en el contrato de obra se asume la obligación de producir un resultado.
Este criterio es un poco confuso si se tiene en cuenta que toda prestación de actividad tiende a la consecución de un resultado y que todo resultado presupone una actividad para su consecución. En definitiva, será necesario determinar si la obligación dimanante del contrato consiste en conseguir un determinado resultado o si por contra sólo existe la obligación de desplegar una determinada actividad, sin tener en cuenta el resultado.

Elementos Personales

Siempre que se habla de elementos personales, se hace referencia a los personas, físicas o jurídicas, o con otras palabras, a las partes intervinientes en un contrato. En el de obra se puede diferenciar entre el comitente o dueño de la obra, la persona que encarga la obra y como elemento pasivo en la construcción la recibe en su patrimonio; el Promotor Inmobiliario, la persona que dirige, organiza y emplea los medios necesarios para hacer posible la construcción; y el constructor, la persona que se comprometen a ejecutar la obra. En la práctica la figura del Promotor Inmobiliario se identifica con la persona del comitente o dueño de la obra y en ocasiones, si es quien construye, con el constructor.
Es muy habitual que un contratista con sus propios recursos, no pueda cumplir íntegramente el contrato de obra suscrito. Como consecuencia, con mucha frecuencia, se encuentra obligado a contratar a su vez con otra empresa la ejecución de una parte de la obra. Juridicamente esta relación se instrumentaliza a traves de un subcontrato, que es aquel por el que el contratista se vincula con el subcontratista mediante otro contrato de obra, en principio independiente del principal, y en el cual él ocupa la posición de dueño de la obra.

 

Elementos Reales

Dentro de los elementos reales del contrato de obra, se puede distinguir el objeto del contrato: la obra, y la contraprestación por su realización: el precio.
En íntima conexión con la definición dada de contrato de obra, se entiende por obra el resultado producido por la actividad desarrollada por el constructor. Este resultado puede consistir en la creación de algo -por ejemplo, la construcción de un
edificio-, pero tambien en la modificación o reparación de un bien.
El objeto del contrato, la obra, ha de ser posible, tanto física como jurídicamente, y tiene que ser determinada de alguna forma, o mediante un proyecto o diseño, o especificando las circunstancias que la determinen e identifiquen. La ejecución se efectuará siguiendo el proyecto, que no podrá variarse salvo que existe una voluntad unanime de ambas partes contratantes, aunque es usual la reserva expresa del dueño de la obra de realizar algunas modificaciones dentro de determinados límites.
El segundo de los elementos reales configuradores del contrato de obra es el precio o retribución que el comitente o dueño de la obra debe satisfacer al contratista.
Este tiene que ser cierto, es decir, estar determinado cuando se celebra el contrato – obra «bajo presupuesto»- o ser determinable con posterioridad, sin que esto signifique que el precio sea fijo, ya que no se exige que esté concretado y prefijado. El precio será normalmente satisfecho en dinero, pero nada impide que pueda consistir en una prestación de cualquier otra clase, y salvo pacto o costumbre en contrario, deberá pagarse al hacerse la entrega, según dispone el artículo 1.599 de Código Civil.
Una cuestión importante por la enorme repercusión práctica que tiene en la Promoción Inmobiliaria, es la posibilidad de revisión del precio estipulado en los contratos. La redacción del art. 1.593 del Código Civil es muy clara al respecto, al disponer que el «contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiera dado su autorización el propietario».
El artículo transcrito, que establece el principio de invariabilidad del precio, es propio de una económia rural y estable como la del siglo pasado, época en que fue promulgado el Código Civil, y no de una economia capitalista como la actual, en donde la inflación es una constante que repercute en la subida de los salarios de los trabajadores y en el precio de los materiales. Por este motivo, en la actualidad es una práctica habitual incluir una cláusula en los contratos de obra, que permite revisar los precios para adecuarlos a las alzas inflacionistas.

Elementos Formales

Como sucede en gereral para la contratación, rige el principio de libertad de forma, por tanto no es necesaria formalidad alguna, perfercionandose el contrato de obra por el mero consentimiento, expreso o tácito, prestado por el comitente o dueño de la obra y el constructor.
Este principio rige en cuanto a las normas propias del Código Civil y en relación al contrato de obra, pero desde otros ambitos se exigen formalidades, los Colegios de Arquitectos, la Administración, etc.; además de las formalidades exigidas por el derecho público para la realización de las obras de carácter público.


Obligación de las partes

La obligación fundamental del contratista es la realización o ejecución de la obra, que debe realizarse de acuerdo con lo convenido en el contrato y conforme a las reglas del arte de la construcción y a los usos o reglas profesionales. La ejecución de la obra puede pactarse de dos formas: señalando como objeto la totalidad de la obra o fraccionándola en ejecuciones parciales.
Por otra parte, la ejecución de la obra tiene que efectuarse dentro del plazo pactado, que puede ser modificado por la voluntad común de las partes, bien por una alteración del proyecto inicial, bien por otro motivo. Es frecuente la inclusión en el contrato de una cláusula penal, imponiendo al contratista una indemnización para el caso de que se retrase culposamente en la terminación de la obra.

Por último, las otras obligaciones fundamentales del contratista son el deber de custodia de la obra durante su ejecución y la entrega de la obra al comitente o dueño de la obra una vez concluida. La entrega de la obra, no extingue definitivamente las obligaciones del contratista, el cual está sujeto a un deber de garantía, siendo responsable de las deficiencias que con origen en vicio de la construcción lleguen a revelarse ulteriormente, como así establece el famoso y conocido artículo 1.591 del Código Civil, regulador de la responsabilidad decenal.
La obligación fundamental del comitente es la de pagar el precio, recibir la obra del contratista y la de poner a este en situación de ejecutar la obra suministrandole los materiales necesarios, si se obligó a ello el comitente, y, si tambien se obligó, obtener las autorizaciones administrativas que sean precisas para dicha ejecución.

Verificación, Aprobación y Recepción de la Obra

Una vez concluida la obra, como indicamos, el contratista está obligado a entregarla al comitente. La doctrina distingue tres etapas:

– La verificación de la obra. Es el examen de la obra para comprobar si se
ejecutó conforme a las cláusulas contractuales convenidas y a las reglas del arte de la
construcción (lex artis).

– La aprobación. Es el juicio favorable o la conformidad prestada por el dueño
de la obra tras la verificación e implica la obligación de aceptarla y recibirla.

– La recepción. Es la toma de la obra por el comitente, como consecuencia de
la previa aprobación.

La entrega y la recepción de la obra son conceptos distintos, como se ha podido comprobar. La recepción está constituida por el acto o manifestación del dueño de la obra-comitente, reconociendo que la obra ha sido ejecutada correctamente por el
contratista.

Extinción

Además de las causas generales de extinción de todas las obligaciones, como el cumplimiento de la obligación o la terminación del plazo, el Código Civil reconoce dos causa peculiares de extinción del contrato de obra:
El desistimiento del comitente. El artículo 1.594 del Código Civil permite el desistimiento del comitente aunque la obra se haya comenzado, si bien le impone la obligación del indemnizar al contratista de todos sus gastos, de su trabajo y del beneficio que hubiera podido obtener de la obra.
La muerte del contratista. Según el artículo 1.595 del Código Civil, la muerte del contratista es causa de rescisión del contrato, si la obra se le encargó por razón de sus cualidades personales. En este caso el comitente debe abonar a los herederos del contratista, en proporción al precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales se reporte algún beneficio.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO

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