Publicado en la Revista n º 2, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha diciembre 1.993.

La práctica totalidad de los Promotores Inmobiliarios se han encontrado en algún momento en el desarrollo de su vida empresarial, con los problemas derivados de lo que se titula «Servidumbre de luces y vistas» en la sección Quinta, del Capítulo II, del Libro II del Código Civil (artículos 580 a 585).
Tomando como definición de servidumbre la de ser «un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño», se llega rápidamente a la conclusión de que bajo el epígrafe «servidumbre de luces y vistas» no se regula, salvo en un artículo, una auténtica servidumbre sino que simplemente se establecen una serie de limitaciones dominicales. Concretamente se regula en que casos se pueden abrir huecos en una pared para obtener luces y vistas, a que distancia tiene que estar esa pared de la finca colindante y cuales deben ser las dimensiones de los huecos.
Los Promotores deben de tener en cuenta esta materia a la hora de elaborar proyectos de promoción inmobiliaria, si quieren evitar multitud de situaciones litigiosas que pueden surgir con los propietarios de los solares colindantes a sus promociones.


Limitaciones del dominio por razón de vecindad

En primer lugar, el Código Civil prohíbe la apertura de cualquier hueco o ventana en pared medianera sin contar con el consentimiento unánime de los medianeros. Se entiende por medianera, aquélla que constituye un elemento divisor entre dos predios contiguos, es decir, la edificada sobre el lindero que separa unas fincas colindantes. Esta prohibición de abrir cualquier hueco en la pared medianera es absoluta, salvo en el caso de que exista autorización por parte de los otros medianeros o se adquiera el derecho de servidumbre por el transcurso de 20 años desde la apertura de los huecos.
En segundo lugar y en cuanto a las paredes propias, el Código Civil en su artículo 581, establece las distancias mínimas que deben existir entre la pared con huecos o ventanas y la finca colindante. En el caso de que la apertura de ventanas, balcones u otros voladizos semejantes, permita vistas rectas sobre la finca del vecino, es necesario que existan dos metros de distancia entre la pared en que se construyen y el predio colindante. Se denominan vistas rectas aquéllas en que el rompimiento que las constituye, está hecho en una pared paralela a la línea divisoria que separa las fincas y permite una visión perpendicular sobre la finca colindante. Si las vistas son de costado u oblicuas, esta distancia mínima se reduce a sesenta centímetros. Nos encontraremos ante vistas oblicuas cuando el muro en que están practicadas forma un ángulo con dicha línea divisoria.
Una de las cuestiones que más discusiones doctrinales y jurisprudenciales suscitó sobre este tema en el pasado, fue la consideración o no como huecos a los ladrillos de material traslúcido, es decir, losetas de vidrio resistentes, que impiden totalmente la visión a su través pero dejan pasar la luz. En la actualidad está unánimemente admitido, aunque con ciertas matizaciones, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la utilización de este tipo de losetas sin ser consideradas como huecos y por tanto se permite su utilización en muros propios sin necesidad de respetar las distancias que el Código señala.
Como consecuencia de lo expuesto, los denominados huecos de tolerancia, han dejado de tener la importancia que tuvieron en otras épocas. Los huecos de tolerancia, cumpliendo ciertos requisitos, son permitidos para recibir luz pero no para tener vistas. Para abrir estos huecos no es necesario respetar las distancias señaladas, siempre que las dimensiones del hueco no excedan de treinta centímetros por cada lado, se abran a la altura inmediata de los techos de cada piso y estén rematados con reja de hierro y red de alambre, requisito este último de no tan estricto cumplimiento.

La verdadera servidumbre de luces y vistas

Analizadas las limitaciones del dominio por razón de vecindad, es necesario detenerse en la auténtica servidumbre de luces y vistas contemplada en el art. 585 del Código Civil, que establece: «cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia…». Como se puede observar, una vez constituida legalmente esta servidumbre se amplía la distancia en un metro con relación a la fijada en el art. 581.
Este derecho de servidumbre se puede constituir a través de cualquiera de los
modos siguientes:

a) Mediante un negocio jurídico, por ejemplo un contrato.
b) Por el transcurso de 20 años, que se empiezan a contar desde la realización formal de un acto prohibitivo de la servidumbre por el dueño del predio contiguo.
c) A través de un signo aparente, que se da en el supuesto de dos fundos pertenecientes a un mismo propietario, que establece entre ambos unos signos evidentes de que uno de los fundos presta un servicio a otro y posteriormente al enajenar uno de los fundos quedan subsistentes los signos -huecos o ventanas-.

Por supuesto, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, que rige en todo nuestro ordenamiento jurídico, la distancia de 3 metros prevista en el art. 585, así como las demás distancias y requisitos establecidos en otros artículos, puede ser alterado por los pactos que libremente estipulen los propietarios de fundos colindantes.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO

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