A través del instituto de la subrogación, determinadas personas que conviven con el titular de un contrato de arrendamiento, tienen la posibilidad de sustituirlo en el mismo, asumiendo todos sus derechos y obligaciones, ya sea por medio de una cesión o por fallecimiento -actualmente sólo por fallecimiento-, de forma que al continuar con el contrato, éste puede llegar a estar vigente durante un largo período de tiempo.

Conscientes de esta problemática, en la vigente Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda se ocupan de regular, entre otras cosas, la subrogación en los contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 y que siguen vigentes en esa fecha.

En concreto, la Disposición Transitoria Primera regula todo lo relativo a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, mientras que la Segunda se encarga de la regulación de los celebrados con anterioridad a dicha fecha. Por ello, para establecer el régimen de la subrogación aplicable a cada contrato, será determinante la fecha de su celebración.

Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

Tal y como se ha dicho, la Disposición Transitoria Primera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos se ocupa de regular todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley. Es importante partir del hecho de que los contratos que se celebraron con posterioridad a esta fecha se caracterizan por haberlo hecho al amparo de lo dispuesto en el artículo 9 del llamado “Decreto Boyer”, que permitía a las partes fijar libremente tanto la renta como la duración del contrato.

Con respecto al tema que nos ocupa, la citada Disposición declara aplicable a este tipo de contratos la normativa que en materia de subrogación prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, a excepción de lo dispuesto en el apartado primero del artículo 24, referente a las subrogaciones familiares “inter vivos”, que quedan expresamente prohibidas.

En consecuencia, el régimen aplicable a las subrogaciones en los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, es el contenido en los arts. 58 y 59 de la Ley de 1964. Estos artículos determinan la posibilidad de que una vez que fallezca el titular del contrato de arrendamiento puedan producirse dos subrogaciones.

La primera subrogación se caracteriza por su gran amplitud, pues pueden sustituir al titular del contrato, su cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, imponiendo en alguno de estos casos el requisito de que hubieran convivido con el fallecido al menos durante los dos años anteriores a su fallecimiento. La segunda subrogación, sin embargo, es un poco más limitada, pues sólo se autoriza con respecto al cónyuge o a los descendientes. En cualquier caso, dichas subrogaciones se mantienen hasta la muerte del subrogado, de forma que un contrato de arrendamiento celebrado en las fechas indicadas puede llegar a tener una duración temporal considerable.

Contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Estos contratos, que por la fecha de su celebración están obligatoriamente sujetos a la prórroga indefinida, se rigen por lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que aún introduciendo notables modificaciones, declara aplicable el régimen previsto en la Ley de 1964.

En concreto hay que distinguir tres supuestos:

  1. El primer supuesto previsto por la Ley es que el inquilino titular del contrato fallezca a partir de la entrada en vigor de la Ley, es decir, con posterioridad al 1 de Enero de 1.995, en cuyo caso se establece que la subrogación a que se refiere el art. 58 de la Ley de 1964 sólo puede tener lugar a favor de las siguientes personas:
    1. Del cónyuge del arrendatario, de manera que el contrato se extinguirá al fallecimiento de aquél, salvo que al tiempo del fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con él, que se subrogarán por un período de 2 años o hasta que alcancen la edad de 25 años, si esta fecha es posterior.
    2. De los hijos del arrendatario que conviviesen con él los dos años anteriores a su fallecimiento, extinguiéndose el contrato a los 2 años o en la fecha en que cumpla 25 años, si ésta fuese posterior. Si durante los 10 años siguientes a la entrada en vigor de la Ley, la subrogación tiene lugar a favor de un hijo mayor de 65 años o que fuera perceptor de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente, el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
  2. El segundo supuesto se refiere a la posibilidad de que tras la entrada en vigor de la Ley fallezca la persona que a su vez se hubiese subrogado en la posición del titular del contrato de arrendamiento. De producirse esta circunstancia, se podrán subrogar las siguientes personas:
    1. Su cónyuge, extinguiéndose el contrato a su fallecimiento.
    2. Los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento, extinguiéndose el contrato a los 2 años cuando el hijo cumpla 25 años si esta fecha es posterior. A este supuesto es de aplicación lo dicho en el punto anterior en relación a la subrogación de un hijo mayor de 65 años o perceptor de las citadas prestaciones.
  3. Por último, se prevé el supuesto de que las dos subrogaciones permitidas por la Ley de 1964, se hayan efectuado antes del 1 de Enero de 1995. En este caso, al fallecimiento de la persona que ocupase la vivienda por segunda subrogación, ya no se autorizan ulteriores subrogaciones

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