La adquisición de la propiedad y de otros derechos reales por el transcurso del tiempo: la usucapión

Publicado en la Revista n º 14, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 1.997.

A través de la figura jurídica de la prescripción adquisitiva o usucapión -regulada en los arts. 1.930 a 1.960 del Código Civil-, la posesión durante un lapso determinado de tiempo de un bien o derecho real usucapible produce la adquisición de la propiedad o derecho real poseído. Es decir, el estado de hecho -la posesión- que se prolonga en el tiempo, se transforma en estado de derecho, al convertir en titular de un derecho a quien durante un determinado tiempo lo ostentó como suyo sin pertenecerle, siempre y cuando no exista contradicción del interesado.

Aunque originariamente el fundamento de la usucapión se basaba en razones subjetivas, como la negligencia o el abandono del titular contra quien se usucape, actualmente se destacan razones objetivas, como la seguridad de las relaciones jurídicas o la protección a la apariencia creada con la situación posesoria por el usucapiente. Como ejemplo de esta última corriente, la Sentencia del Tribunal
Supremo de 17 de mayo de 1.988, declara que «la finalidad primaria del instituto de la prescripción adquisitiva o usucapión no es otro, que legitimar, por razones de simple seguridad jurídica, la posesión como simple hecho, convirtiéndola en dominio, siempre que aquella mera apariencia externa de propiedad sea pública y pacíficamente reconocida por los demás».

Sujetos, objeto y clases de usucapión

La partes intervinientes en la usucapión son un sujeto activo, el usucapiente, con aptitud o capacidad para poseer en concepto de dueño o de titular del derecho que usucape, y un sujeto pasivo, el titular del derecho usucapido, cualquiera que sea su condición o estado -capaz, incapaz, con capacidad de obrar limitada, e incluso personas jurídicas-.
El objeto de la usucapión requiere dos circunstancias: ser un derecho real y ser poseíble. En consecuencia son usucapibles: el derecho de propiedad, el usufructo, los derechos de uso y habitación, las servidumbres continuas y aparentes, los censos, la enfiteusis y la superficie. No es susceptible de usucapión el derecho de hipoteca, el de prenda, los derechos reales de adquisición y las servidumbres negativas. La jurisprudencia aclara perfectamente los motivos de esta distinción: «la usucapión se basa en la posesión consistente en que el usucapiente se conduzca como dueño del dominio o derecho real susceptible de posesión y ello mediante un uso y disfrute
continuados y no de otra manera, por lo que no todos los derechos reales, por serlo, son ya idóneos para adquirirse por usucapión, siendo usucapibles únicamente aquellos cuyo peculiar contenido permita ostentados ad extra a través del ejercicio continuado, mientras otros derechos escapan a la factividad propia de la actividad posesoria».

Dentro de las distintas clasificaciones de la usucapión, se puede distinguir entre la usucapión mobiliaria y la inmobiliaria, según recaiga en muebles o en inmuebles; usucapión del dominio y de los otros derechos reales, según el tipo de derecho que se adquiere; y la usucapión ordinaria y a la extraordinaria, en función de los requisitos necesarios para que opere.

La usucapión extraordinaria sólo precisa de los dos requisitos ya mencionados: posesión y tiempo. Por su parte la ordinaria requiere además, conforme al art. 1.940 del Código Civil, la buena fe del poseedor y un justo título. La buena fe del poseedor la define el art. 1.951 del Código Civil en sentido positivo, como la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio, mientras que el art. 434 del mismo Código la define en sentido negativo, como la ignorancia del poseedor sobre el vicio invalidante de su título o modo de adquirir. El justo título es aquel que legalmente baste para transferir la propiedad o el derecho real
de cuya prescripción se trate, exigiendo el art.1.953 del Código Civil que sea verdadero y válido.
Mientras que los plazos para la usucapión mobiliaria son de tres años para la ordinaria y de seis para la extraordinaria, en la usucapión inmobiliaria se establecen plazos más largos. Así, conforme a los arts 1.957 a 1.959, para la usucapión ordinaria sobre bienes inmuebles el plazo es de diez años o veinte años, según se trate de presentes o ausentes, entendiéndose por ausente el que reside en el extranjero o en ultramar. Para la usucapión extraordinaria sobre inmuebles se establece un plazo de treinta años, en compensación a la no exigencia de los requisitos de la buena fe y justo título.

Requisitos de la posesión

La posesión apta para la usucapión, tanto ordinaria como extraordinaria, precisa la concurrencia de las cuatro condiciones establecidas en el art. 1.941 del Código Civil, para que se produzca el efecto adquisitivo del derecho de propiedad sobre el inmueble:

  • Posesión en concepto de dueño o de titular del derecho real: implica que la tenencia del inmueble va unida a la intención de haberla como propia. No basta, pues, la mera tenencia o detentación.
  • Posesión pública: el poseedor usucapiente ha de realizar actos que exterioricen su concepto de dueño. No ha de ser una posesión clandestina u oculta.
  • Posesión pacífica: que la posesión o poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza o de forma violeta.
  • Posesión ininterrumpida: esto es, que no haya sido interrumpida. La posesión se interrumpe cuando se cesa en ella durante más de un año, por citación judicial, acto de conciliación y por reconocimiento del poseedor del derecho del dueño. En el supuesto de haberse interrumpido, los plazos tienen que contarse de nuevo por entero.

Usucapión y registro de la propiedad

En el caso de que la usucapión se produzca contra un propietario registral, nos encontramos ante lo que se conoce como usucapión contra tabulas -contra Registro-.
Este supuesto, al figurar en el Registro de la Propiedad una titularidad distinta del poseedor que pretende usucapir, genera un conflicto entre dos realidades: la realidad jurídica extraregistral, constituida por la posesión del usucapiente, y la realidad registral.

La prescripción contra Registro está regulado por el art. 36 de la Ley Hipotecaria, que distingue varias situaciones:

La primera tiene lugar cuando la usucapión se produce frente al titular inscrito que no tiene la condición de tercero. En este caso bastan los requisitos civiles aludidos anteriormente, tal como establece el párrafo 31 del art. 36 que dispone:

«En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble que se está prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil».

Para tener la condición de tercero adquirente registral a que se refiere este artículo, es preciso que concurran en ese titular registral los requisitos regulados en el art. 34: adquisición a título oneroso, de buena fe, de persona que en el Registro resulte legitimada para transmitir y que haya inscrito su derecho. Si falta alguno de estos cuatro requisitos, el titular registral no tendrá la condición de tercero, sino solo la de un simple titular registral no amparado por el principio de la fe pública registral.

Consumada la usucapión, el usucapiente podrá hacer constar su título en el Registro de la Propiedad, bien a través de una sentencia declarativa de su derecho tras el correspondiente juicio, bien a través de los medios hipotecarios, como el expediente de dominio.

La segunda situación que recoge el art. 36 de la Ley Hipotecaria, tiene lugar cuando la usucapión se produce contra un tercer adquirente registral, y en la que a su vez se distinguen tres supuestos:

El primer supuesto es el de la usucapión consumada: la usucapión prevalece frente al tercer adquirente si se demuestra que antes de perfeccionar su adquisición, el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y también prevalecerá la usucapión siempre que no habiendo conocido ni podido conocer tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el tiempo siguiente a la adquisición.

El segundo supuesto es el de la usucapión a la que falta un año para consumarse: en este caso la usucapión afectará al tercer adquirente cuando no habiendo conocido ni podido conocer en el momento de la adquisición la usucapión, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Y el tercer supuesto es el de la usucapión en curso a la que falta más de un año para consumarse: el mismo artículo dispone que la prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito si este no la interrumpe en la forma y plazo antes indicados, sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

Junto a esta figura de la usucapión contra Registro, existe en nuestro Derecho otra forma de usucapir en relación con el Registro de la Propiedad, la denominada usucapión secumdum tabulas, que es la que se produce en favor del titular inscrito que no tenga la condición de tercer adquirente para aquellos supuestos en que el mismo no es el verdadero titular del derecho al no haberlo adquirido todavía de manera definitiva. Este usucapión en favor del titular registral se regula en el art. 35 de la Ley Hipotecaria, donde se le facilita la usucapión al disponer que será justo título la inscripción y presumir que ha poseído de manera pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante la vigencia del asiento de inscripción y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. De acuerdo con ello, si el titular inscrito ha estado poseyendo antes de la inscripción, el tiempo de consumación de esta usucapión ha de contarse desde que efectivamente se empezó a poseer.

Efectos de la usucapión

La adquisición por parte del que usucape se produce «ipso iure», automáticamente, tan pronto como se cumple el plazo de tiempo fijado por la ley.
Desde este momento, el usucapiente deviene titular del derecho usucapido y le corresponden todos los medios para defenderlo y hacerlo efectivo. Así si alguien niega, desconoce o perturba esa adquisición, el usucapiente es el que habrá de alegar y probar la usucapión, demostrando todos los requisitos que exige la misma.

La usucapión tiene efectos retroactivos al momento en que comenzó a usucapirse, por lo que el derecho adquirido le es reconocido al usucapiente como si le correspondiese desde el principio. De esta forma se consolidan los actos realizados durante la usucapión por el usucapiente como si hubiera sido el titular de un derecho y ya no pueden ser atacados.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO