Publicado en la Revista n º 12, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha julio 1.996.

Prácticamente todas la Empresas Promotoras se han visto envueltas, activa o pasivamente, a lo largo de su vida mercantil en el ejercicio de un procedimiento interdictal, como medio de defensa y protección de la posesión de una cosa o más concretamente de un inmueble.
El principio de la protección posesoria aparece consagrado en el artículo 446 del Código Civil, al establecer que «todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen».
Estos medios establecidos por las leyes procedimentales para la defensa de la posesión son los interdictos, unos procesos judiciales sumarios y especiales, donde el debate aparece limitado exclusivamente al hecho en si de la posesión, reservándose cualquier otro tipo de cuestión a un proceso judicial diferente, posterior y más amplio.
Esto significa, que no se puede discutir en ellos cuestiones sobre la propiedad definitiva, ni siquiera las relativas al mejor derecho a poseer.
Sin embargo, de los cinco tipo de interdictos regulados en el artículo 1.631 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sólo el de retener, recobrar y adquirir están encaminados a la protección de la posesión; los otros dos, el de obra nueva y el de obra ruinosa, son ajenos a toda finalidad posesoria y van dirigidos a adoptar medidas cautelares conservativas.

Los interdictos de Retener y Recobrar

Los interdictos de retener y recobrar, aparecen regulados en los arts. 1.651 a 1.662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, como se expuso, protegen el hecho de la posesión sin determinar nada sobre el derecho a poseer -para lo cual nuestro derecho regula la llamada acción publiciana-, y sin que en ellos se pueda discutir sobre cuestiones relativas a la propiedad definitiva.
El interdicto de retener procederá, cuando el que se halla en la posesión o tenencia de una cosa ha sido perturbado en ella por actos que manifiesten la intención de inquietarle o despojarle. Por su parte, el de recobrar se podrá ejercitar cuando ya se haya producido el despojo en la posesión o tenencia de una cosa.
No existe imposibilidad legal para el ejercicio acumulativo de ambos interdictos, y por tanto, podrán ejercitarse en forma alternativa o subsidiaria en aquellos supuestos en que un mismo hecho pueda ser susceptible de calificarse como perturbador o despojante, para que una vez sea precisado el alcance y naturaleza del hecho en el curso del pleito, se aplique la norma legal pertinente.
Para la interposición de estos interdictos están legitimados tanto el poseedor propietario como el poseedor no propietario, el usufructuario, el superficiario, el enfietéuta, el titular de una servidumbre, el acreedor pignoraticio, el arrendatario, el depositario y el comodatario; así como cualquier coposeedor en beneficio de la comunidad de poseedores, incluso contra otro de los coposeedores que perturben o inquieten la posesión, tal como reconoce la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 26 de octubre de 1.992.
En los casos de posesión desdoblada, como ocurre en los arrendamientos, en el que una persona tiene la posesión mediata (el arrendador) y otra la posesión inmediata (el arrendatario) están legitimados ambos poseedores para ejercitar los interdictos tanto contra terceros que inquieten, perturben o despojen su posesión como el uno frente al otro.

Los interdictos se han de ejercitar contra el causante de la perturbación o el despojo o contra la persona que los ordenó.
Es especialmente interesante lo dispuesto en el art. 101 de la Ley 30/1.992, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo, que prohíbe la interposición de los interdictos contra las actuaciones de los órganos administrativos realizadas en materia de su competencia y de acuerdo con el procedimiento legalmente establecido. Ahora bien, como reconoce la Audiencia Provincial de Madrid en Sentencia de 18 de Octubre de 1994, proceden los interdictos cuando la Administración no obra en materia de su competencia y de acuerdo con el procedimiento legalmente establecido incurriendo en lo que se denomina «vías de
hecho». En este sentido, la Audiencia Provincial de La Coruña, en la Sentencia de 15 de febrero de 1.993, declaró la procedencia de la acción interdictal contra actos perturbatorios o de despojo de la Administración, cuando esta se sale de su competencia o infringe sustancialmente las reglas que gobiernan su actuación.
Son requisitos para la prosperabilidad de estos interdictos; en primer lugar, que el reclamante se halle en la posesión o tenencia de la cosa; en segundo lugar, que haya sido inquietado o perturbado en ella o tenga fundados motivos para creer que lo será, o que haya sido despojado en dicha posesión o tenencia; y por último, que la demanda interdictal se presente antes de haber prescrito por el transcurso de un año, a contar desde el acto que la ocasiona.
La Sentencia que acoja el interdicto de retener, mandará mantener al perturbado en la posesión, requiriendo al perturbador para que en lo sucesivo se abstenga de cometer tales actos de perturbación; y por su parte, la Sentencia estimatoria del interdicto de recobrar, ordenará la reposición inmediata del demandante despojado en la posesión. Ambas contendrán la fórmula «sin perjuicio de tercero», reservando a las partes el derecho que puedan tener sobre la propiedad o posesión definitiva, que podrán utilizar en el juicio correspondiente.

El Interdicto de Adquirir

Aunque el interdicto de adquirir es el menos interesante, es necesario tan siquiera mencionar que el art. 440 del Código Civil, permite al heredero ejercitarlo en el caso de que al adquirir la posesión de los bienes hereditarios por la aceptación de la herencia de su causante, éste no los posea materialmente.

El Interdicto de Obra Ruinosa

El interdicto de obra ruinosa, regulado en los arts. 1676 a 1.685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede ser utilizado por los que tengan alguna propiedad contigua o inmediata que pueda resentirse o padecer por la ruina y también por aquellos necesitados de pasar por las inmediaciones de la obra que amenace ruina.
Su finalidad puede ser doble: por un lado, la adopción de medidas urgentes de precaución, a fin de evitar los riesgos que pueda ofrecer el mal estado de la construcción ruinosa, cuya caída sea susceptible de causar daños a las personas o a las cosas; y por otro, la demolición total o parcial de la obra ruinosa.

El interdicto de Obra Nueva

La jurisprudencia concibe el interdicto de obra nueva, como un instrumento cautelar y defensivo de la propiedad, la posesión o los derechos reales frente a la actividad constructora, que ocasionando una cambio en la situación de hecho de las cosas, origina algún tipo de perjuicio o molestia que pueda evitarse mediante su paralización.
Está inspirado en el principio de que es mejor prevenir el mal antes que repararlo, y busca el mantenimiento de un estado de hecho que va a ser modificado por una obra, de la que se teme una eventual lesión jurídica inminente y probable.
Trata de obtener una interina paralización de la obra, en tanto se dilucida el derecho de las partes en el juicio declarativo ordinario que corresponda, ya que, como se expuso, en los interdictos no es posible discutir el derecho a la propiedad o posesión definitiva.
La expresión «obra nueva» ha de entenderse en un amplio sentido, comprendiendo tanto edificaciones de nueva planta como construcciones sobre un edificio antiguo, excavaciones, desmontes, perforaciones y nivelaciones de tierra.
Asimismo, la jurisprudencia considera que la demolición de un edificio o parte de él como medio previo y necesario para la construcción de otro nuevo, constituye por sí misma obra nueva, aunque nada se haya empezado a construir. Por el contrario, no
merecen el concepto de obra nueva, las reparaciones y mejoras que no alteren lo existente.
Son requisitos para la prosperabilidad del interdicto de obra nueva los tres siguientes: en primer lugar, que el promotor del interdicto, el interdictante, ostente la propiedad o la posesión de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo afectado por la obra; en segundo lugar, que la obra no se encuentre terminada totalmente en sus partes esenciales antes de promoverse el interdicto, aunque le falten detalles complementarios accesorios o secundarios complementarios; y por último, que con la obra se cause un perjuicio a la propiedad, posesión o derecho real del interdictante, o al menos, que existan fundados motivos para creer que tal perjuicio pueda llegar a producirse de continuar con la construcción iniciada.

El interdicto habrá de interponerse contra el dueño o titular de la obra cuya consecución se trata de impedir o aquel por cuya cuenta y orden se hace la obra. La condición de dueño de la obra se caracteriza principalmente por ser la persona que decide la ejecución y normalmente la costea, aunque no asuma la realización material y con independencia de que sea o no dueño del terreno donde se realiza.

El efecto inmediato que se produce con la presentación y admisión de la demanda es la paralización de la obra en aquella parte objeto de la reclamación judicial. El procedimiento termina normalmente con una Sentencia mandando alzar la suspensión de la obra o ratificando dicha suspensión, pero no produciendo efectos de cosa juzgada material, lo que significa que una vez sea firme la Sentencia ratificando la suspensión, el dueño de la obra podrá pedir que se declare en el juicio declarativo correspondiente su derecho a continuarla.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO


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