Publicado en la Revista n º 28, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha octubre 2.000.

Como ya es conocido, el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, siendo público para todos aquellos que tengan interés acerca de su contenido, sin que perjudiquen a los terceros aquellos títulos relativos a bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el mismo.

Ha de advertirse, ya desde este momento, que la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene en nuestro ordenamiento jurídico un carácter declarativo y voluntario, y así la transmisión del dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles tiene lugar por los modos admitidos, sin que sea necesaria su inscripción en el citado registro.

Con carácter excepcional, tiene carácter constitutivo dicha inscripción – en el sentido de ser requisito necesario para el nacimiento del respectivo derecho real- en materia de hipoteca y en lo relativo al derecho de superficie.

El Registro de la Propiedad español sigue el denominado sistema de folio real, es decir, cada finca tiene desde que se inscribe por primera vez un número diferente y correlativo, y el Registro se lleva abriendo un folio particular a cada finca en el libro correspondiente, practicándose a continuación todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca.

Aunque el concepto de finca es esencial, como se ha visto, en el sistema inmobiliario registral español, no viene definido de forma cumplida en nuestra legislación hipotecaria, a pesar de realizarse enumeración de lo que puede inscribirse como tal. Ante esta omisión, la doctrina viene aludiendo a dos conceptos de finca:

  • Finca en sentido material, como toda porción de la superficie terrestre delimitada por una línea poligonal y que pertenece a un solo dueño, o a varios proindiviso.
  • Finca en sentido registral, aquella que legalmente es susceptible de abrir folio registral.

Las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad pueden sufrir a lo largo del tiempo alteraciones, y tales modificaciones deben ser recogidas en los libros registrales, de acuerdo con su configuración como instrumento al servicio de la publicidad en el tráfico
inmobiliario; dando cumplimiento así a sus funciones de proporcionar seguridad al tráfico en el sector inmobiliario y de posibilitar y reforzar el crédito territorial.

En este sentido, tales modificaciones han de tener acceso al Registro a fín de que éste siga manteniendo su correspondencia con la realidad extrarregistral y su utilidad en orden a facilitar una información actualizada. Y a tales efectos, se establecen una serie de
operaciones destinadas a recoger las alteraciones que puedan afectar a las fincas.

Las alteraciones a las que nos venimos refiriendo, pueden ser de carácter material o de orden formal:

  • Alteraciones materiales: aquellas que derivan de un cambio en los datos de hecho o físicos que constan en el Registro como identificadores de la finca. Las más frecuentes en la práctica son la obra nueva y el exceso de cabida.
  • Alteraciones formales: aquellas que derivan de un cambio en la forma de ser contemplada la finca en el Registro, sin que se haya producido una modificación en los elementos materiales o de hecho del predio.

Las operaciones destinadas a recoger estas alteraciones formales, vienen reguladas en los artículos 45 y siguientes del Reglamento Hipotecario, que distingue los casos de agrupación, agregación, segregación y división de fincas.

Disposiciones comunes

Tales operaciones registrales se sujetan a una serie de normas comunes:

  • Las alteraciones sólo podrán tener acceso al Registro de la Propiedad cuando todas las fincas afectadas se hallen previamente inscritas en el mismo.
  • El propietario está plenamente legitimado para llevar a cabo tales operaciones desde el punto de vista del Derecho Civil, sin sujetar su ejercicio a especiales requisitos.
  • Todas estas operaciones se practicarán en el Registro de la Propiedad en virtud escritura pública, aunque en determinados supuestos pueden tener acceso al mismo en virtud de sentencia judicial firme o de acto administrativo.
  • En la inscripción de las fincas matrices, se hará mención al margen de la circunstancia de la inscripción de la nueva finca, así como del número bajo el que se haya inscrito.
  • Las cargas a que pudiera estar sujeta una finca con anterioridad a una alteración de esta naturaleza subsisten y se harán constar, en su caso, en las nuevas inscripciones que se practiquen.

Agrupación

Consiste en la reunión de dos o más fincas inscritas con el propósito de formar una sola finca nueva. Con esta operación, se producen como efectos fundamentales:

  • Inscripción de la finca resultante en un nuevo folio registral, bajo un número diferente al de las fincas agrupadas y con la nueva descripción que corresponda.
  • Cierre de los folios correspondientes a cada una de las fincas objeto de la agrupación.

La agrupación se puede llevar a cabo tanto en relación con fincas colindantes, como respecto de las no colindantes, si bien en este último caso ha de existir entre ellas unidad de destino y de explotación. Incluso, cabe la posibilidad de agrupar fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine -de acuerdo con lo que resulte del título- la participación indivisa correspondiente a cada uno en la finca resultante.

Agregación

Dentro de la agregación, tal y como se caracteriza por la normativa hipotecaria, se pueden distinguir dos tipos:

  • Operación que persigue la incorporación a una finca inscrita de una o varias porciones -previamente segregadas, en la forma que se dirá- de otra u otra fincas inscritas.
  • Operación que supone la incorporación a una finca inscrita de una o varias fincas también inscritas. Como puede verse, tal supuesto de agregación guarda gran similitud con el ya analizado de la agrupación.

Sin embargo, el elemento común a ambos tipos es el de no dar lugar al nacimiento de una nueva finca, lo que diferencia al último de ellos de la agrupación.

Es requisito imprescindible que la finca absorbente tenga una extensión -como mínimo- cinco veces mayor de las que se le agregan, realizándose la inscripción correspondiente en el folio de la finca mayor. Teniendo que expresarse la nueva descripción resultante, así como la procedencia de cada una de las fincas unidas.

Segregación

Supone la separación de parte de una finca inscrita para formar una nueva, y deviene necesaria cuando se transmite o grava únicamente una porción de una finca inscrita.

La porción segregada se inscribe bajo un número diferente, expresándose su procedencia, así como los gravámenes vigentes de la finca matriz -que, como ya hemos dicho, le seguirán afectando-.

División

Operación que se produce cuando la totalidad de una finca inscrita se fracciona en dos o mas partes, formando con cada una de ellas fincas nuevas e independientes.

Cada una de estas fincas resultantes se inscribirá como finca nueva y bajo número diferente, expresando su procedencia y los gravámenes que les pudieran afectar con anterioridad, además se cerrará -salvo en determinados casos- el folio correspondiente a la finca objeto de la división, que deja de existir como tal a efectos registrales.

Por último, se ha de apuntar que en determinados casos la ley prohíbe -o somete al cumplimiento de determinados requisitos-, la división o segregación de una finca, como por ejemplo el obligado respeto a la denominada unidad mínima de cultivo -recogida en la legislación agraria-. En el ámbito urbanístico, la división de terrenos y parcelación de los mismos exige licencia o aprobación del respectivo proyecto que la contenga; a tal efecto, tanto Notarios como Registradores harán constar, en su caso, la cualidad de indivisible de una finca y exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO

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