El pasado 28 de abril entró en vigor la Ley 8/1.999, de 6 de Abril, de reforma de la Ley 49/1.960 reguladora de la Propiedad Horizontal, destinada básicamente a intentar reducir la excesiva morosidad existente en las comunidades de propietarios, y a hacer más fácil la toma de acuerdos por parte de la Junta de Propietarios, que hasta ahora veía cómo la negativa de alguno sus miembros impedía llevar a cabo iniciativas necesarias para la buena marcha de la comunidad.

LUCHA CONTRA LA MOROSIDAD

La posibilidad de poder luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios, era hasta la fecha una de las pretensiones que venía demandando con insistencia la sociedad. Ya que no dejaba de ser sorprendente, el hecho de que en España se adeudasen a las comunidades de propietarios miles de millones de pesetas. Esta situación se pretende paliar con la introducción de diversas medidas,entre las que destacan:

  • Creación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación del inmueble, cuya titularidad correspondan a la comunidad y que habrá de estar dotado necesariamente con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario. Todos los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a la dotación de este fondo de reserva.
  • Obligación de dar publicidad en la escritura de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, es decir, en la escritura por la que se transmite una vivienda o local, el transmitente deberá aportar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual el Notario no podrá autorizar el otorgamiento de la misma.
  • Afección real del inmueble al pago de los gastos generales, lo que significa que el adquirente de una vivienda, responde con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad en concepto de gastos generales por los anteriores titulares. Aunque se establece como límite, el importe de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.
  • Obligación de todo propietario de comunicar el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso del que se es propietario, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregas al ocupante del mismo. Si aún así no es posible realizar la citación o notificación, ésta se podrá realizar colocando la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible.
  • Obligación de comunicar el cambio de titularidad de la vivienda, pues de otro modo el vendedor seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular.
  • Privación del voto a los propietarios morosos, que en el momento de iniciarse la Junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, si bien se les permite participar en las deliberaciones. Se prevé que en la convocatoria de las Juntas se contenga ya una relación de los propietarios morosos y la advertencia de la privación del voto.
  • Ejecutividad de los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, y creación de un procedimiento judicial especial para la reclamación de las deudas por la comunidad.

Este procedimiento requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios, aprobando la liquidación de la deuda que el propietario moroso mantiene con la comunidad, que habrá de acompañarse necesariamente con el escrito de demanda. Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el juez dictará auto despachando ejecución por la cantidad adeudada, los intereses, costas del procedimiento, y gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda cuando para ello se hubiese utilizado el conducto notarial.

En el supuesto de que el deudor se oponga a la reclamación, la Ley permite que la comunidad de propietarios pueda pedir el embargo preventivo de bienes del propietario moroso para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, sin que sea necesaria la prestación de fianza.

Además, y para garantizar si cabe aún más el cobro de las deudas, se establece la posibilidad de acumular durante el curso del proceso las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, con la simple presentación de una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación por parte de la Junta.

REGIMEN DE MAYORIAS.

La otra novedad de la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal, está constituida por el cambio en el régimen de mayorías que rige en los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios.

Esta reforma es consecuencia de la excesiva rigurosidad de la regla de la unanimidad, que constantemente se convertía en un obstáculo para llevar a cabo determinadas actuaciones que eran convenientes para la comunidad de propietarios. Es por ello, por lo que ahora la unanimidad solo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El resto de las mayorías queda de la siguiente forma:

  • Para el establecimiento o supresión de determinados servicios como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.., incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, así como para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, solo se requerirá el voto de las 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
  • Para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, incluso cuando impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos, será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
  • Para la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, se requerirá 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen a su vez 1/3 de las cuotas de participación.
  • Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que representen la mitad del valor de las cuotas de los presentes.