Novedades de la “ley de internet” con relacion a las paginas web de las promotoras inmobiliarias

Publicado en la Revista n º 38, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 2.003.

La presencia de las Promotoras Inmobiliarias en Internet es importante y cada vez lo será más. Si tal día como hoy alguien ordena una búsqueda con los términos “Promotora Inmobiliaria” en alguno de los buscadores más populares de Internet, obtendrá al segundo un listado de miles de páginas web que visitar de empresas que se dedican a esta actividad.

En muchas de ellas se pueden observar fundamentalmente omisiones que podrían conllevar la incoación de un procedimiento administrativo sancionador por incumplir algunas de las obligaciones de la Ley 34/2002, de Servicios de la Sociedad de la Información y del Comercio Electrónico (popularmente conocida como la LSSI), que entró en vigor el pasado 12 de octubre de 2002.

Estos momentos inmediatamente posteriores a la entrada en vigor de la nueva norma han de ser aprovechados para su divulgación y general conocimiento para que todos los agentes afectados por ella puedan adaptarse a la misma y evitar la imposición de las duras sanciones económicas previstas en el texto legal. En esta apuntada dirección, estas líneas se orientan, principalmente, a poner de manifiesto el modo en que la LSSI ha de afectar a las muchas Promotoras Inmobiliarias que disponen de una página web en la red.

La promotora inmobiliaria y el ámbito subjetivo de aplicación de las LSSI

La LSSI se aplica a los “prestadores de servicios de la sociedad de la información” establecidos en España. De la incardinación o no de las empresas promotoras en este concepto de prestadores dependerá que deban considerarse sujetos afectados por la Ley.

La oscuridad y dificultad de la terminología empleada por la LSSI para todo aquél ajeno al sector electrónico – para muestra, este primer concepto de prestadores de servicios de la sociedad de la información – ha llevado al legislador a incluir un Anexo a la norma en el que explicar las definiciones de los términos en ella empleados. En él se aclara que son servicios de la sociedad de la información, entre otros, la contratación de bienes o servicios por vía electrónica, el envío de comunicaciones comerciales y, en general, cualquier otro servicio que, aunque no sea remunerado por el destinatario, constituya una actividad económica para el prestador.

Dentro de este concepto tienen cabida no sólo aquellas Promotoras Inmobiliarias que pudieran tener establecidos mecanismos para contratar servicios a través de la red – que, aunque todavía es una opción infrautilizada, puede despegar en el futuro – sino también aquellas otras que utilizan su página web como instrumento de publicidad y de potencial captación de clientela, puesto que tal uso de la web es susceptible de representar una actividad económica para su titular.

Cierto es que todavía sería prematuro aventurar si los órganos competentes van a empeñar el mismo celo en vigilar el cumplimiento de la LSSI por quienes dan a la red un uso fundamentalmente publicitario que por quienes basan el grueso de su actividad en la contratación electrónica, pero, en todo caso, como se verá a continuación son pocas y de escaso coste las adaptaciones que deberían hacer las empresas con página web para evitar posibles sanciones que pueden suponer hasta 30.000 € en el caso de meras infracciones leves.

Requisitos de carácter informativo

Las Promotoras Inmobiliarias deben incluir obligatoriamente la siguiente información en su página web de manera que ésta resulte fácilmente accesible y gratuita para los destinatarios:

a) La denominación social de la empresa, su domicilio, código de identificación fiscal, dirección de correo electrónico y demás datos que permitan establecer una comunicación directa y efectiva con ella, como por ejemplo, número de teléfono y de fax.

b) Información clara y exacta sobre el precio del servicio, indicando si incluye o no impuestos como el IVA.

c) Los códigos de conducta a los que, en su caso, esté adherida la empresa, debiéndose indicar la manera de consultarlos electrónicamente.

Otra medida adicional a adoptar es la llamada constancia registral del nombre de dominio, que implica la obligación de la empresa de comunicar al Registro Mercantil el dominio o dirección de Internet a fin de que figure como un dato más de los de obligada constancia. Para el cumplimiento de esta obligación la LSSI abre un periodo transitorio que concluirá al año de su entrada en vigor, es decir, el 12 de octubre de 2003. Además deberán constar también en la web los datos de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil.

Requisitos de la publicidad electrónica

La LSSI lucha decididamente frente a la técnica del “spam”, consistente en el envío por e-mail de mensajes publicitarios no solicitados. Por ello se instaura el principio general de que toda comunicación publicitaria por vía electrónica debe haber sido previamente solicitada o expresamente autorizada por el destinatario.

Ello implica que si la Promotora Inmobiliaria tiene pensado remitir información publicitaria a sus clientes no bastará con advertir de la existencia de un fichero de datos personales y de las posibilidades que le asisten de ejercer sus derechos de acceso, rectificación y cancelación, sino que en el momento de obtención de la dirección de correo electrónico del destinatario será imprescindible obtener su expreso consentimiento para la posterior remisión de publicidad. Formas de obtener este expreso consentimiento pueden ser el establecimiento en el sitio web de una “ventana emergente” en la que conste esa intención para que sea aceptada o rechazada mediante un “clic” o el envío de un e-mail por el destinatario autorizando esa posterior remisión de publicidad. En todo caso, debe informarse a los destinatarios de la posibilidad de revocar tal consentimiento en cualquier momento posterior.

Además, la LSSI obliga a que todo correo publicitario incluya necesariamente la palabra “publicidad” al comienzo del mensaje.

Régimen jurídico de la contratación electrónica

El nuevo marco legal establece con carácter general ciertas reglas que habrán de regir la contratación electrónica y que en el futuro resultarán de utilidad para la resolución judicial de conflictos derivados de la contratación electrónica, frente a la actual dificultad de aplicar obsoletos preceptos del Código Civil y el Código de Comercio a esta nueva modalidad de contratación.

La pieza clave de la regulación de esta materia en la LSSI es la plena equiparación, a efectos jurídicos, del documento electrónico con el documento elaborado en soporte papel; de modo que cuando legalmente sea exigible la constancia escrita de un contrato para que éste adquiera validez, la plasmación en soporte electrónico permitirá tener por cumplido el requisito de la constancia escrita, siendo además este soporte siempre admisible en juicio como prueba documental.

Por otra parte, se establecen reglas relativas al lugar y momento de celebración de los contratos electrónicos.

Así, cuando sea parte contratante un consumidor (en el sentido de contratar unos determinados servicios para sí y no para su posterior comercialización a terceros) el contrato se presumirá celebrado en el lugar de su residencia habitual; mientras que los contratos entre empresarios se presumen celebrados en el lugar donde esté establecida la parte que presta el servicio contratado.

Y en cuanto al elemento temporal, los contratos electrónicos se consideran perfeccionados desde que el prestador de servicios conoce la aceptación del cliente o desde aquel momento en que, habiendo sido remitida la aceptación, el prestador no puede ignorarla sin faltar a la buena fe (por ejemplo, desde que el e-mail de aceptación se aloja en el servidor de correo electrónico del ofertante).

Conclusión

En definitiva, como se ha podido comprobar a lo largo de estas líneas, la LSSI afecta a las páginas web de los Promotoras Inmobiliarias, básicamente, en el sentido de hacer necesaria la introducción de una serie de datos identificativos e informativos destinados a aumentar la confianza y seguridad de los futuros clientes respecto de la empresa cuyos servicios se proponen contratar y la evitación de prácticas abusivas de publicidad.

La rápida implantación de estas sencillas medidas permitirá a las empresas despreocuparse definitivamente de posibles procedimientos sancionadores por incumplimiento del nuevo marco legal de los servicios de la sociedad de la información y el comercio electrónico.

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