Publicado en la Revista n º 6, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha diciembre 1.994.

Al analizar el contrato de obra en el anterior número de esta Revista, nos referimos a sus diferentes elementos constitutivos, distinguiendo los personales -las personas, físicas o jurídicas, intervinientes en el contrato-, los formales -la forma externa que debe adoptar el contrato-, y los reales -por una parte, el objeto del contrato, la obra, y por otra, la contraprestación o retribución por su realización, el precio-. Una vez determinados a grandes rasgos los diversos elementos constitutivos, en este artículo es necesario detenerse a concretar el significado y alcance del segundo de los elementos reales, el precio, por su gran importancia y por los problemas que suscita en la actividad cotidiana de los Promotores Inmobiliarios.
El carácter esencial del precio deriva de la propia redacción del Código Civil, cuando define en el artículo 1.544 el contrato de obra, como aquel por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto. La primera consecuencia extraible de esta definición es que nos encontramos ante un contrato oneroso, es decir, no gratuito, y por lo tanto, el pago del precio se constituye
en la obligación principal del dueño de la obra-Promotor para con el constructor, la otra parte interviniente en el contrato.
Cuando se habla en ese artículo del Código Civil de precio cierto, no significa que el precio sea fijo, ya que no se exige que esté concretado y prefijado -aunque puede estarlo, como ocurre cuando se realizan las obras «bajo presupuesto»-, sino que al menos esté determinado al celebrarse el contrato o bien que sea determinable posteriormente, tanto por los propios contratantes como, en su caso, por un tercero
ajeno al contrato, teniendo en cuenta el coste de los materiales invertidos y de la mano de obra utilizada. Sin embargo, por aplicación a este supuesto del principio de conservación de los negocios jurídicos, la indeterminación contractual del precio no es causa de nulidad del contrato, supliéndose tal indeterminación mediante el cálculo del precio por referencia a las tarifas existentes y a los usos de la construcción, o en última instancia se determinaría judicialmente una vez efectuados los pertinentes estudios periciales.
El precio normalmente consiste en la entrega de una cantidad de dinero, pero puede satisfacerse, en virtud del principio de libertad de pacto, mediante una prestación de cualquier otra clase, pudiendo establecer las partes en el contrato la entrega de determinados bienes muebles o inmuebles como precio.
Una cuestión importante por su gran repercusión práctica, es la posibilidad de revisión del precio estipulado en los contratos de obra. A este respecto, el artículo 1.593 del Código Civil sienta el principio de la invariabilidad del precio en las obras que hayan sido fijadas por ajuste o precio alzado, al disponer: «el contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento del precio aunque se haya aumentado el de los jornales y materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiera dado su autorización el propietario».
A pesar de la redacción del artículo transcrito, la jurisprudencia del Tribunal Supremo considera lícita la cláusula de revisión de precios en los contratos de obra, ya que tiende a restablecer el equilibrio económico inicial de las prestaciones convenidas, roto por los aumentos inflacionistas del valor de la mano de obra y del precio de los materiales, y a evitar los perjuicios que el contratista podría sufrir ante tales aumentos.
Por este motivo, en la actualidad, es una práctica habitual incluir una cláusula en los contratos de obra, que permite revisar los precios para adecuarlos a las alzas inflacionistas.

Sistema de fijación del precio

Los sistemas de fijación del precio en el contrato de obra pueden ser diversos, siendo los más utilizados en el sector inmobiliario, el de fijación del precio por ajuste o precio alzado, el denominado por piezas ejecutadas, el de determinación por unidad de medida y por último, el conocido por el nombre de administración o economía. Es frecuente que estas formas de fijación del precio se combinen, concurriendo en un sólo contrato dos o más modalidades distintas, cada una de ellas en relación a una parte de la obra.
El sistema de fijación del precio por ajuste o precio alzado, consiste en señalar un precio global determinado para la totalidad de la ejecución de la obra prevista en el proyecto técnico, con independencia de la obra que al final sea efectivamente realizada y sin que el contratista pueda pedir la revisión del precio aunque hayan aumentado los salarios de los trabajadores o el valor de los materiales empleados.
En la modalidad de ajuste alzado del precio de la obra, se suelen utilizar en la práctica dos variantes: el ajuste alzado absoluto y el relativo. En el absoluto, las partes acuerdan que no puede ser objeto de modificación ni el proyecto técnico ni el precio; mientras que en el relativo, las partes convienen en que el precio, fijado en relación al proyecto, puede rectificarse teniendo en cuenta la obra efectivamente ejecutada.
Este sistema resulta atractivo para el comitente o dueño de la obra, al conocer desde la celebración del contrato lo que le va a costar la obra. Por el contrario es un sistema poco interesante para el contratista, al asumir enteramente el riesgo económico de la actividad, salvo que lo evite pactando e incluyendo en el contrato una cláusula de revisión de precios.
La segunda de las formas de determinar el precio, es el de fijación por piezas ejecutadas o unidad de obra, que consiste en señalar un precio para cada parte o fase independiente de la construcción (cimentación, estructura, etc.), en vez de fijar un precio global determinado para la totalidad de la obra. El artículo 1.592 del Código Civil concede en este caso al contratista, el derecho de exigir al comitente o dueño de la obra que la reciba por partes ejecutadas y que le satisfaga el precio en proporción a la parte de la obra entregada.
El tercer sistema, es el de fijación por unidad de medida, en este caso el precio total de la obra se determina mediante la fijación de un precio por unidad de medida de las diversas piezas o partes en que se divide y separa la obra (metro cúbico de excavación, metro cuadrado de pared pintada, etc.). Para poder aplicar esta forma, es necesario que la obra sea divisible y separable en piezas homogéneas, y que puedan contratarse y realizarse independientemente unas de otras.
En este sistema de fijación del precio, se pueden distinguir dos modalidades: la primera consiste en determinar el precio por unidad y la cantidad de unidades a ejecutar, y la segunda en determinar el precio por unidad, pero dejando sin fijar el numero de unidades a ejecutar, pagándose al término de las obras según las cantidades ejecutadas.
Por último, siguiendo a Manuel Pons González, en el contrato de obra por Administración, el contratista asume la obligación de ejecutar la obra y adquirir los materiales precisos para su realización por encargo o delegación expresa del comitente-Promotor, quien se obliga a abonar el coste efectivo de la mano de obra, materiales utilizados y demás gastos, además de una remuneración que se asigna al contratista por sus tareas. Siendo el precio determinable al final de la obra según el valor de los materiales y de la mano de obra.

Tiempo y lugar del pago

El contenido del artículo 1.599 del Código Civil también está sometido al principio de autonomía de la voluntad que rige en todo el campo de la contratación, al disponer: «si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega». Por tanto, para determinar el momento del pago del precio, en primer lugar se estará a lo pactado en el contrato, en segundo lugar a lo dispuesto por la costumbre, y en defecto de pacto o costumbre, el precio se pagará al hacerse la entrega de la obra.
En la práctica cotidiana del sector inmobiliario se suelen estipular pagos parciales a cuenta del precio total de la obra, cada vez que son concluidas las distintas fases de la ejecución, en concreto al finalizar la cimentación, la estructura, el cerramiento y por último, a la entrega del inmueble. Estos pagos a cuenta no implican reconocer el correcto cumplimiento de las obligaciones asumidas por el contratista, por
ello es frecuente retener un tanto por ciento de cada pago a cuenta para asegurarse al final el cumplimiento exacto de dichas obligaciones.
El lugar del pago del precio es el determinado en el contrato por las partes intervinientes, en el caso de que no se haya designado un lugar para pagar, se efectuará en el domicilio del deudor, conforme a la norma general de ejecución del pago del artículo 1.171 del Código Civil.

Reclamación del precio

Una vez que el precio de la obra es exigible, el contratista está facultado jurídicamente para reclamar su importe del comitente o dueño de la obra. Si el comitente no atiende su obligación y no paga, se produce un incumplimiento contractual, que puede consistir en un retraso en el pago -constituyéndose el comitente en mora si se dan ciertos requisitos-, o en un incumplimiento definitivo, -si existe una manifiesta voluntad expresa o tácita, de no cumplir el pago-. En este último caso, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, y en su virtud el contratista puede escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con el resarcimiento de los daños y perjuicios producidos y el abono de intereses, en ambos casos.
Si el contratista opta por exigir la resolución del contrato, se extingue la relación contractual con carácter retroactivo, por lo que las partes habrán de restituirse las respectivas prestaciones, bien en forma específica o, en su caso de no ser posible, por su equivalenteeconómico.

Por el contrario, si opta por exigir el cumplimiento del contrato, el contratista dispone de una acción personal para exigir el pago del precio,
sometida al plazo general de prescripción de las obligaciones personales establecido en quince años.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO

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