Las acciones protectores de la propiedad inmobiliaria

Publicado en la Revista n º 13, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha octubre 1.996.

La Empresa Promotora Inmobiliaria propietaria de un bien inmueble, en el ejercicio de sus facultades dominicales, puede verse afectado por diversas perturbaciones provenientes de terceras personas. Frente a estas perturbaciones, el ordenamiento jurídico ha establecido una serie de mecanismos para conseguir la tutela del dominio, afirmando al propietario en su derecho dominical de gozar y disponer del bien, acallando los actos materiales y jurídicos que se realicen contra su propiedad.

Las acciones que puede utilizar una Empresa Promotora Inmobiliaria propietaria de un bien inmueble para la defensa de su derecho son principalmente: la acción reivindicatoria, la declarativa de dominio, la negatoria, la real de derechos inscritos y la tercería de dominio.

La acción reivindicatoria

La acción dominical por excelencia es la reivindicatoria, que aparece regulada en el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil, al disponer: «el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla».

En otras palabras, esta acción permite al propietario reclamar la entrega de la cosa que le pertenece y que se halla en la posesión o, lo que es lo mismo, en poder de alguien que carece de título para poseerla. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo la ha definido a lo largo de los años, como la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario para exigir la restitución de la cosa y reintegrarla a su poder.
La acción reivindicatoria sobre bienes inmuebles es de naturaleza real y, como
tal, está sujeta al plazo de prescripción extintiva de treinta años fijado en el artículo
1.962 del Código Civil. Se puede ejercitar contra cualquiera que perturbe o lesione la
propiedad, y persigue como efecto primordial la condena al demandado a la restitución
del inmueble reclamado.

El ejercicio de la acción reivindicatoria ante los Tribunales exige la concurrencia de tres requisitos:

En primer lugar, que se pruebe el derecho de propiedad del actor, o lo que eslo mismo, que justifique ser titular legítimo del dominio sobre el inmueble. Ante la dificultad en muchos casos de esta prueba, ha ido surgiendo una subespecie de reivindicatoria, llamada acción publiciana, que suaviza la prueba del reivindicante en este punto, exigiendo sólo la prueba de su mejor derecho a poseer en relación con el del demandado; es decir, que tenga una posesión exclusiva, de buena fe, con justo titulo y en concepto de dueño -Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 1.982, de 13 de enero de 1.984 y de 12 de mayo de 1.992, entre otras-.

El segundo requisito para el ejercicio de la acción reivindicatoria implica la falta del derecho a poseer del demandado que la está poseyendo; y, por último, el tercer requisito exige la total identidad del bien reivindicado, su situación, cabida y linderos, pues solo procede la reivindicatoria para reclamar una cosa concreta y determinada, de modo que no se pueda dudar de cuál es la finca que se reclama.

La acción reivindicatoria fracasará cuando se dirija contra un tercer adquirente del inmueble en las condiciones señaladas en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: adquisición a titulo oneroso y de buena fe de un titular registral que inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad. En este caso nos encontraríamos ante una situación de irreivindicabilidad del bien inmueble, motivada por la protección desplegada por el Registro a ese tercer adquirente cuyo interés es protegido con preferencia al del reivindicante.

La acción declarativa de dominio

La acción declarativa de dominio tiene por finalidad la declaración judicial de que el demandante es propietario del inmueble, acallando a la parte contraria, que discute, abroga o se atribuye ese derecho.

Esta acción va dirigida únicamente a obtener la declaración de que el derecho de propiedad existe, creando una situación de certidumbre jurídica. Como aclaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1.982, la acción meramente declarativa de la propiedad se detiene en los límites de la declaración, sin pretender una ejecución.

La distinción de esta acción con la reivindicatoria es clara. Mientras esta última es la vía protectora del dominio frente a una privación o detentación posesoria y se dirige a la recuperación de la posesión mediante la condena a entregarla, la acción declarativa de dominio trata de obtener una mera declaración o constatación de la propiedad, no exigiendo que el demandado sea poseedor.

El ejercicio de esta acción exige los mismos requisitos señalados para la reivindicatoria, excepto el de la posesión o detentación de la finca por el demandado, ya que al no perseguir la recuperación de la posesión, el propietario demandante puede tener la posesión y tenencia material del inmueble.

La acción negatoria

A través de la acción negatoria, no regulada expresamente por el Código Civil pero reconocida por la Jurisprudencia, el propietario se defiende contra quien le perturba el ejercicio de su propiedad, pretendiendo tener un derecho real sobre un inmueble.

Es una acción muy utilizada para negar -de ahí su nombre-, pretendidas servidumbres prediales o personales sobre un inmueble: de paso, de luces y vistas, etc. También se le conoce como de libertad de la propiedad, tomando el nombre del principio general que rige en el derecho español según el cual la propiedad se presume libre de cargas.

Los requisitos para su ejercicio ante los Tribunales de Justicia son: en primer lugar, que la persona accionante pruebe mediante el oportuno título legal su propiedad sobre el inmueble; y en segundo lugar, que el inmueble sea por su propia naturaleza
susceptible de prestar gravamen y haya sufrido una perturbación en el goce y disfrute de la propiedad proviniente del demandado.

Como consecuencia de la aplicación de la presunción legal de que la propiedad está libre de cargas y el que las pretende ha de
probarlas, no es necesario que el actor pruebe la inexistencia del derecho del demandado.

El propietario obtendrá en la Sentencia que ponga fin al procedimiento, la declaración de que su inmueble no se encuentra sujeto al pretendido derecho atribuido por otro sobre el.

La acción de deslinde

La acción de deslinde está reconocida en el art. 384 del Código Civil, al disponer: «todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad con citación de los dueños colindantes.»

La diferencia entre esta acción y la reivindicatoria, consiste en que ésta última persigue -como ya se expuso-, la recuperación de la posesión de la finca de quien indebidamente la posee, mientras que la acción de deslinde se dirige a la individualización de la finca, a delimitarla físicamente, buscando sus contornos y fronteras, sin pretender obtener la restitución de ninguna parte de la misma. En otros términos, como declara, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 1.990, la acción de deslinde pretende que se configure exactamente sobre el terreno cual es el itinerario topográfico de uno y otro lindero.

En el caso de que además de pretender reivindicar una finca, no se encuentre bien delimitada y sean confusos sus linderos, se puede acumular en un sólo procedimiento la acción de deslinde y la reivindicatoria, consiguiéndose así que, previa delimitación de la finca, ésta además sea reivindicada.

Los requisitos para el ejercicio de la acción de deslinde, que es imprescriptible por disposición del artículo 1.965 del Código Civil, se ciñen a exigir la colindancia de las finca litigiosas y su identificación -con independencia de existir la confusión de linderos entre ellas-.

La acción real de derechos inscritos

El propietario que sea a su vez titular registral, esto es, que tenga inscrito su derecho de dominio en el Registro de la Propiedad, puede ejercitar la acción consagrada en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, contra quienes sin título inscrito se opongan a dicho derecho o perturben su ejercicio.

Este acción sitúa al propietario titular registral en una posición privilegiada, ya que puede instar de modo inmediato, sin cognición previa, la efectividad del derecho inscrito para hacerlo respetar a cuantos lo desconozcan, perturben o lesionen.

La terceria de dominio

La tercería de dominio es la vía de reclamación que procede interponer a un tercero propietario de un bien embargado por un acreedor ejecutante en un proceso de ejecución, embargado en la creencia errónea de pertenecer dicho bien al deudor cuyo crédito se ejecuta, y persigue la declaración de la improcedencia de ese embargo y su correspondiente levantamiento.

El ejercitante de la tercería de dominio deberá probar su condición de tercero, es decir, que no tiene la condición de deudor del crédito para cuya efectividad se realizó la traba, y ha de probar su derecho de propiedad sobre el bien embargado, justificando que la adquisición del dominio de la cosa se produjo con anterioridad a la traba.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO