La oferta, promoción y publicidad en la venta de inmuebles

Publicado en la Revista n º 50, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 2.006.

En primer lugar, se ha de tener en cuenta la notoria trascendencia que ostenta la publicidad en la economía de mercado, en cuanto hace posible que el ciudadano tenga en el momento de la transacción la adecuada información.

Como consecuencia de ello, el legislador tanto estatal como autonómico ha venido a dictar en las dos últimas décadas numerosas disposiciones encaminadas a ofrecer cierta protección al consumidor, frente a la publicidad que se realiza por parte de las empresas constructoras-promotoras.

Entre las aportaciones más radicales a este empeño, nos encontramos con la circunstancia de haber hecho de la oferta publicitaria parte integrante del contenido de la relación contractual, de modo que las condiciones, términos y cláusulas que se incluyan en la publicidad serán exigibles después por el consumidor aunque no figuren expresamente en el contrato, como trataremos a lo largo del presente artículo.

Con la entrada en vigor de la Constitución de 1978 se ha consagrado, como principio general informador del ordenamiento jurídico español, la defensa de los consumidores y usuarios, dando inicio a un proceso que prosiguió con la promulgación de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios –en adelante, LGDCU-, y cuya culminación tuvo lugar, en lo que al ámbito inmobiliario se refiere, con la promulgación del Real Decreto 515/1989. de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, y, en nuestra comunidad con la promulgación de la Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Galicia, teniendo a partir de la promulgación de esta ley, el Real Decreto 515/1989 carácter supletorio de la misma .

La LGDCU incluye entre los derecho básicos de los consumidores y usuarios, el de disponer de la información correcta sobre los diferentes productos y/o servicios. En su artículo 8, se contiene una norma de esencial trascendencia a los efectos que nos ocupa –norma general de la que parte el Real Decreto 515/1989 y la Ley de Vivienda de Galicia- : “La oferta, promoción y publicidad de los productos, actividades o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, condiciones, utilidad o finalidad, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones sobre publicidad. Su contenido, las prestaciones propias de cada producto o servicio, y las condiciones y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores o usuarios, aún cunado no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido”.

Más concretamente, en el sector de la vivienda, la Ley de Vivienda de Galicia se aplica a toda oferta, promoción y publicidad destinada a la venta o arrendamiento de viviendas en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que se dirija a consumidores.

La citada Ley gallega establece, que la publicidad que sobre las características materiales de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de adquisición realice, quien lleve a cabo su promoción, a fin de transmitirlas a los consumidores, deberá ajustarse a los principios de buena fe y veracidad, sin omitir datos esenciales que pudieran inducir al error a los destinatarios.

Así, en virtud del artículo 8.2 de la mencionada Ley, los datos, características de las viviendas, sus anejos, servicios e instalaciones comunes ofrecidas en la publicidad serán exigibles aún en el caso de que no se hiciera mención específica alguna en el contrato de compraventa celebrado.

De este modo, es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo la cual dispone que dada la decisiva influencia de la publicidad sobre los compradores a la hora de contratar, no puede prescindirse de lo ofertado públicamente, debiéndose entender integrada como una parte más del contenido del contrato, y, por tanto, de obligado cumplimiento. En definitiva, se le otorga a la publicidad carácter contractual, de modo que la misma resulta vinculante para el que la realiza y por consiguiente puede ser exigible por quien la recibe.

La casuística que se nos presenta es enorme y, a la vez, significativa del grado de vinculación que resulta la oferta, promoción y publicidad en la compraventa de viviendas, vinculación que –en ocasiones- resulta de un mero folleto o tríptico; documento con respecto al cual –a buen seguro, en algunos casos- no se tiene plena conciencia de la trascendencia que puede llegar a tener a estos efectos, dado que su contenido es tan exigible como el que resulta del contrato de compraventa.

Desde un punto de vista eminentemente práctico se puede afirmar que si el vendedor oferta viviendas con zonas verdes, pistas de padel, piscina o cualquier otro servicio que pueda atraer la atención del consumidor, éste puede exigir íntegramente dicho contenido publicitario, y habrá de proporcionárselo, o de lo contrario, en el caso de que se convirtiera en comprador, estará en su pleno derecho de reclamar, incluso judicialmente, una indemnización por la no entrega del objeto atrayente de la oferta que le indujo a la compra y en algunos supuestos podría reclamar la resolución del contrato.

La “jurisprudencia menor” ha venido caracterizando, como incumplimientos contractuales, entre otros supuestos; entrega de vivienda con distribución interior diferente, supresión de ventana en un baño, falta de colocación de persianas enrollables en un salón, de cajas fuertes, ausencia de instalación de aire acondicionado, ausencia de piscina y zona deportiva, entrega de viviendas que incorpora materiales de inferior calidad que los que figuran en una memoria de calidades, sustitución de calefacción central por un sistema individual por paneles eléctricos, cambio de ubicación de la vivienda en perjuicio de vistas y privacidad, retraso en la entrega de la vivienda, defectos de cabida……

Incumplimientos habituales y sus efectos

En el presente artículo, nos centraremos en los incumplimientos más habituales, centrándonos en los siguientes:

  • En el caso de que el inmueble adquirido resulte tener una cabida o superficie inferior a la indicada previamente. La STS de 14 de febrero de 2002 manifiesta que versando la compraventa sobre cosa cierta y determinada, perfectamente individualizada y delimitada por datos físicos, no resulta relevante la superficie que puedan tener las fincas de que se trata, no considerando ese defecto como un elemento esencial, teniendo, únicamente, consecuencias indemnizatorias para la constructora-promotora por dicha diferencia de superficie.

Si bien, a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2002, parece que la Jurisprudencia mayoritaria se decanta por considerar los defectos de cabida, como un elemento esencial del contrato con las importantes consecuencias económicas que conlleva, salvo que la diferencia sea mínima, dada la escasez de suelo urbano y su carestía, y al tener en cuenta la intervención de promotoras profesionales de sector, argumentando que “la entrega a la recurrente de un piso con una superficie menos, en más de veinte metros cuadrados, de la esperada, frustra el fin del negocio y supone un cambio cualitativo en la prestación que altera el sinalagma contractual y ha de equipararse a un “aliud pro alio”. (…) Consecuentemente, en este caso nos encontramos ante la entrega de cosa distinta a al convenida que necesariamente hemos de tener en cuenta en la resolución de esta controversia, ya que la entrega de 32 metros menos de lo pactado constituye una frustración en la economía del contratante en su interés material”, decretando, en consecuencia, la extinción de la relación contractual.

  • En el supuesto de retraso en la entrega, ordinariamente, no se atribuye al plazo de entrega el carácter de elemento esencial del contrato de compraventa, razón por la cual el retraso en la entrega de la vivienda no se presenta como un incumplimiento total, sino como un supuesto de cumplimiento defectuoso o moroso, al que se atribuyen –en principio- únicamente efectos indemnizatorios. La indemnización que proceda podrá venir determinada en el propio contrato, o cuantificarse conforme a la regla general del artículo 1101 del Código Civil y en función de los específicos daños y perjuicios sufridos por el comprador, como consecuencia del retraso.

Si bien, resulta evidente que el plazo de entrega suele ser una cláusula integrante del contrato de compraventa. De este modo, si se hubiera convenido de forma expresa y concluyente que el plazo de entrega tiene carácter esencial e improrrogable, llegada la fecha sin que se hubiere entregado la vivienda, se entiende que el contrato queda resuelto de pleno derecho, sin que quepa posibilidad de que se cumpla la obligación con posterioridad.

Por otro lado, se ha de tener en cuenta que la empresa vendedora podría quedar libre de responsabilidad si acredita que la demora deriva de sucesos imprevisibles o que, aún previstos, fueran inevitables –es decir, si prueba que ha concurrido un supuesto de lo que, en términos jurídicos, se denomina caso fortuito o fuerza mayor-.

  • En el caso de diferencias en los materiales empleados en la construcción y no instalación de servicios ofertados, es Jurisprudencia mayoritaria la que dispone que “ el promotor que vende el fruto de su industria tiene la obligación de hacer, hacer bien y entregar bajo las especificaciones de lo ofertado, y si la cosa resulta con defectos, o de menor calidad que la expresada, ese defecto es hecho imputable al vendedor que no empleó la diligencia profesional correspondiente”. Los defectos no dependen del error de buena fe, sino de la falta de diligencia propia, o de aquellos que emplea en la ejecución de lo comprometido, por los que debe responder. En estos casos, las reglas de exactitud, identidad, e integridad de la prestación están situados en plena correspondencia e igualdad, de modo que el vendedor debe entregar exactamente aquello a que comprometió, en las mismas condiciones de calidad y cantidad, que no pueden alterarse sin consentimiento del comprador.

El comprador podrá exigir que se cumpla íntegramente con lo concertado y si no lo hiciera se podrá mandar ejecutar a su costa. En el caso de que no fuera posible cumplir con lo convenido, dada la imposibilidad material de llevar a efecto dicho cumplimiento, los compradores podrán solicitar indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

En principio, es poco viable que estos defectos puedan ser causa suficiente para la resolución del contrato en cuanto está condicionado a que el defecto sea de cierta importancia o trascendencia en relación a la finalidad perseguida, circunstancias que, generalmente, no se cumplen en estos casos, si bien se ha de estar al caso en concreto.

Ocurrido el incumplimiento, para que el comprador pueda reclamar los daños y perjuicios causados, es necesario que éste los explicite y pruebe, tanto su realidad e imputabilidad al incumplimiento denunciado, como su cuantía o importancia económica, incumbiendo la prueba de los daños reclamados al que los alega.

La resolución del contrato conlleva que el comprador tiene derecho a que se le restituya el precio que haya pagado, y a que se le abone todos los gastos en que haya podido incurrir con ocasión del contrato de compraventa, tales como los notariales, registrales o fiscales. Si bien, esta enumeración es meramente ejemplificativa, de tal modo que el comprador deberá ser indemnizado de todos los gastos que tengan su causa determinante y directa en la realización de la compraventa, o sea, los gastos que el comprador no hubiera realizado de no haber adquirido la vivienda. Asimismo, el comprador podrá reclamar a que se le abone los daños y perjuicios que se le ocasione por la resolución del contrato, si bien, tal y como se ha manifestado con anterioridad, ha de acreditar los mismos.

Por otro lado, no se ha de obviar que con independencia de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden que se puedan derivar, la Ley de Vivienda de Galicia prevé una serie de sanciones administrativas dependiendo de la gravedad de la infracción cometida. Por ejemplo, en el caso de la publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas, la vulneración de los principios de veracidad y de objetividad y la inducción a confusión tienen la calificación de infracción grave, sancionándose con multa desde 601,02 euros hasta 3.005,06 euros.

Conclusión

A tenor de lo expuesto, resulta evidente que la oferta, promoción y publicidad de vivienda es una labor digna de la mayor atención y cuidado, pues el contenido de la misma se considera como parte integrante del contrato de compraventa, de manera que los servicios ofertados pueden ser exigibles por el comprador, estén o no contemplados en el contrato. Si la vivienda no se corresponde con lo ofrecido, y la vendedora no atiende voluntariamente la eventual reclamación del comprador, es muy probable que se vea condenada en vía judicial a la ejecución de las obras respectivas –con seguridad más costosas que si se hubiesen llevado a cabo en su momento-, a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por el comprador o, incluso, a la resolución del contrato de compraventa en determinados supuestos, con independencia de las sanciones administrativas que la Ley de Vivienda de Galicia prevé.

En consecuencia, resulta evidente que el consumidor cuenta, en la actualidad, con una mayor protección contra los abusos que, en ocasiones, cometen las empresas constructoras-promotoras, debiendo éstas tener una mayor cautela, a la hora de publicitar la vivienda, tratando que la publicidad realizada se adecue a la realidad de los inmuebles con rigor, no cayendo en la tentación de una publicidad sensacionalista o engañosa que pueda crear en los compradores legítimas expectativas que a la hora de la entrega de las viviendas se vean defraudadas.

PILAR FONTENLA PIÑEIRO
ABOGADA

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