Cada vez, son más los propietarios que deciden destinar sus viviendas al alquiler vacacional o turístico, lo que ha supuesto que, en las zonas de la geografía española que constituyen los grandes destinos turísticos de nuestro país, se planteen diferentes problemáticas en torno a esta actividad, en concreto, en los casos en los que estos inmuebles se encuentran en edificios constituidos en su mayoría por viviendas de uso residencial.

Ante esta novedosa situación, las comunidades de propietarios, cuyos vecinos se encuentran molestos por las implicaciones que conlleva el desarrollo de esta actividad, se plantean la posibilidad de prohibir que las viviendas que integran la comunidad se destinen a alquiler vacacional.

¿El alquiler vacacional puede ser prohibido por la comunidad de vecinos?

En primer lugar, mencionar que no existe una norma estatal que establezca los criterios y las reglas básicas para el alquiler de viviendas de uso turístico, siendo esta una materia objeto de regulación autonómica, variando la legislación aplicable en función de la ubicación el inmueble.

No obstante, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la prohibición del alquiler de viviendas para uso turístico debe estar prevista en los estatutos de la comunidad.

Si bien hasta ahora era necesario el voto por unanimidad del total de los propietarios para adoptar este tipo de acuerdos, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se faculta a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes.

Llegados a este punto, cabe concretar que no existe una solución unánime a esta casuística a día de hoy, pues existe un sector doctrinal que considera que las Comunidades de Propietarios sólo están facultadas para limitar o condicionar esta actividad, pero no pueden prohibir el ejercicio del alquiler vacacional sin una justa causa, es decir, para este sector sería necesario que el alquiler vacacional se considerase una actividad molesta para ser prohibida.

No obstante, y a pesar del citado matiz,  parece ser mayoritaria la opinión de que si existe unanimidad en la adopción del acuerdo- tal y como se requería con anterioridad a la reforma-, y este se inscribe en el Registro de la propiedad, si serían válidos los acuerdos que prohibiesen el destino del inmueble al alquiler vacacional.

Este tipo de acuerdos prohibitivos del ejercicio de dicha actividad ya se han venido adoptando incluso con anterioridad a la modificación introducida por la LPH, y han sido convalidados por nuestros Tribunales, en este sentido citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 399/2017 de 5 julio entre otras.

A ello cabría añadir un segundo matiz, ya que, aun en el caso de que se acordase el cambio de estatutos y se inscribiese en los mismos la prohibición del alquiler vacacional, la misma no afectará a aquellos propietarios que vengan realizando esa actividad con anterioridad a la inscripción, habiendo ya resoluciones judiciales -Tribunal Superior de Justicia de Cataluña-en este sentido.

Regulación del alquiler vacacional

El alquiler vacacional se encuentra expresamente excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula el arrendamiento de inmuebles destinadas a vivienda o a usos distinto.

No existe una norma estatal que establezca los criterios y las reglas básicas para el alquiler de viviendas de uso turístico, siendo esta una materia objeto de regulación autonómica, variando la legislación aplicable en función de la ubicación el inmueble.

Regulación del alquiler vacacional en Galicia

En Galicia el alquiler vacacional se encuentra regulado principalmente por la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia y el DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

En el caso de Galicia, se distingue principalmente entre tres modalidades:

  • Los apartamentos turísticos. Se trata de inmuebles integrados en bloques de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y edificaciones similares que destinadas en su totalidad al alojamiento turístico (sin carácter de residencia permanente).
  • Las viviendas turísticas son establecimientos unifamiliares aislados con un número de plazas no superior a diez y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata, así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.
  • Las viviendas de uso turístico engloban las viviendas particulares amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad que se ceden a terceras personas, de manera reiterada, a cambio de contraprestación económica y por periodos de tiempo de menos de 30 días. La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

 

Regulación del alquiler vacacional en la Comunidad de Madrid

La normativa que regula esta actividad en la Comunidad de Madrid, ha sido objeto de recientes cambios. En primer lugar, ha sido modificada por el DECRETO 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid.

Al igual que en el caso de Galicia, en Madrid también existen varias modalidades de alquiler vacacional:

  • Apartamento turístico; inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación.
  • Vivienda de uso turístico, se encuentran incluidos en esta categoría los pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

Las viviendas de uso turístico situadas en la Comunidad de Madrid que estuviesen dadas de alta con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto contarán con un plazo de 6 meses desde su entrada en vigor para adecuarse a las nuevas disposiciones.

Asimismo, y en concreto en la ciudad de Madrid, el Ayuntamiento ha aprobado un Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje, que afecta a los distritos de Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Chamberí, Moncloa-Aravaca, Latina, Carabanchel y Usera. Una de las novedades más polémicas de esta nueva norma es la exigencia de un acceso independiente para residentes y turistas en caso de que la vivienda se encuentre en un edificio de uso residencial, esto es, los alojamientos turísticos no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas.

Regulación del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana esta materia se encuentra afectada fundamentalmente por 3 normas; Ley 15/2018,  7  de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, el Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, y el Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana

En dicha Comunidad Autónoma, se consideran viviendas turísticas los inmuebles- cualquiera que sea su tipología- cedidos mediante precio, de forma habitual, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio. La normativa dispone que se considerará que existe habitualidad cuando se de alguna de las siguientes circunstancias:

  1. a) Sea cedido por empresas gestoras de viviendas turísticas.
  2. b) Cuando se presten servicios propios de la industria hostelera.
  3. c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística (operadores turísticos u otro canal de venta turística como puede ser Internet).

No obstante no previsto en la citada normativa, el pasado 14 de enero de 2019 se hizo público en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana el anuncio de que se procederá a someter al trámite de información pública el Proyecto de decreto del Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana, lo que implica que próximamente se producirán importantes cambios en la regulación de esta materia en la Comunidad Autónoma Valenciana.

Regulación del alquiler vacacional en País Vasco

 

En el País Vasco, esta actividad encuentra su regulación en la LEY 13/2016, de 28 de julio, de Turismo. A la luz de la misma, son viviendas para uso turístico las que, cualquiera que sea su tipología, se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.

A diferencia de los casos anteriores, en la Comunidad de Euskadi, si es objeto de esta regulación el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, incluyendo dentro de este tipo de alojamiento los denominados «bed and breakfast» y los «bed and brekky», entre otros.

¿Puede la comunidad de propietarios exigir una compensación por el alquiler de un piso turístico?

Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, si bien las comunidades de propietarios no pueden exigir una compensación por un alquiler de este tipo, si podrán acordar una mayor contribución de estos inmuebles a los gastos generales- hasta un 20% más-.

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