Responsabilidad de las empresas promotoras con respecto a la publicidad en la compraventa de viviendas

Publicado en la Revista n º 35, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha julio 2.002.

Con la entrada en vigor de la Constitución de 1978 se ha consagrado, como principio general informador del ordenamiento jurídico español, la defensa de los consumidores y usuarios, dando inicio a un proceso que prosiguió con la promulgación de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios -en adelante, LGDCU-, y cuya culminación tuvo lugar, en lo que al ámbito inmobiliario se refiere, con la promulgación del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas. El objeto de las líneas que siguen no es otro que realizar un acercamiento a la citada regulación, así como a la interpretación y aplicación que de la misma vienen haciendo nuestros Tribunales de Justicia.

Introducción

El artículo 51 de la Constitución, dispone en su apartado 1: «Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos»; y en su apartado 2, dirige un mandato a los poderes públicos en términos más precisos, al imponerles la obligación de promover la información de los consumidores y usuarios.

La LGDCU, recogiendo el sentido del texto constitucional, incluye entre los derechos básicos de los consumidores y usuarios el de disponer de la información correcta sobre los diferentes productos y/o servicios. Y, además, en su artículo 8 contiene una norma de esencial trascendencia a los efectos que nos ocupan -norma general de la que parte el Real Decreto 515/1989, aplicable en el sector inmobiliario-, que se manifiesta en los siguientes términos:

«1. La oferta, promoción y publicidad de los productos, actividades o servicios, se ajustarán a su naturaleza, características, condiciones, utilidad o finalidad, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones sobre publicidad. Su contenido, las prestaciones propias de cada producto o servicio, y las condiciones y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores o usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, éstas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad.

3. La oferta, promoción y publicidad falsa o engañosa de productos, actividades o servicios, será perseguida y sancionada como fraude. Las Asociaciones de Consumidores y Usuarios, estarán legitimadas para iniciar e intervenir en los procedimientos administrativos tendentes a hacerla cesar.»

El artículo 13.2 de la LGDCU dispone, en cuanto a la primera transmisión de viviendas que se produzca tras su entrada en vigor, la obligación de facilitar al comprador una documentación, completa y suscrita por el vendedor, en la que se describa la vivienda -en planta a escala-, y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción.

Como colofón a esta regulación imperativa, la LGDCU dedica un capítulo a infracciones y sanciones, disponiendo al efecto que «las infracciones en materia de consumo serán objeto de las sanciones administrativas correspondientes, previa instrucción del oportuno expediente, sin perjuicio de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir»; contemplándose como una de las conductas sancionables «el incumplimiento de los requisitos, obligaciones o prohibiciones establecidas en esta Ley y disposiciones que la desarrollen». De todo ello, resulta que la potestad sancionadora de la Administración se configura en términos tan amplios y genéricos, que -conforme a la letra de la norma- cabría sancionar casi cualquier conducta.

Información a suministrar a los consumidores en la compra-venta de viviendas

La LGDCU dispuso en su día que

«Los derechos de los consumidores y usuarios serán protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa con productos o servicios de uso o consumo común, ordinario y generalizado.»

De acuerdo con esta norma, siendo la vivienda en la actualidad uno de esos productos de uso ordinario y generalizado, y ante la necesidad de regular de forma ordenada la información que ha de ser suministrada en la compraventa y arrendamiento de viviendas, se promulgó el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas -en adelante, RD 515/1989-.

El RD 515/1989 se aplica a toda oferta, promoción y publicidad destinada a la venta o arrendamiento de viviendas -a partir de ahora, dejaremos de lado el arrendamiento, por no ser objeto del presente artículo- efectuada en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que se dirija a consumidores. Siendo evidente, por tanto, que dicha normativa vincula de forma especial a las Empresas Promotoras, en cuanto su actividad se concreta en la compraventa de viviendas a consumidores.

Toda oferta, promoción y publicidad ha de ajustarse a las verdaderas caraterísticas, condiciones y utilidad de la vivienda, y expresará -en todo caso- si la misma está en construcción o ya concluida. Además, se hará de tal forma que no pueda inducir a error a sus destinatarios, ni oculte datos fundamentales relativos a la vivienda.

Sin perjuicio de la concreta información que las Empresas Promotoras deberán tener a disposición del público, y, en su caso, de las autoridades competentes, que se detalla en los siete apartados del artículo 4 del reiterado RD -precepto cuyo incumplimiento, así como el de cualesquiera otro de los contenidos en dicha disposición, se considera infracción de consumo, conforme a la LGDCU-; es esencial la norma contenida en el artículo 3.2 del RD 515/1989, que es tan trascendente como clara:

«Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.»

Por último, se ha de añadir que -recogiendo lo que constituye practica habitual de las Empresas Promotoras en la compraventa de viviendas- se contempla expresamente en el artículo 8 del RD 515/1989 la utilización de folletos o documentos similares en las labores de oferta, promoción y publicidad, cuyo contenido debe incluir obligatoriamente una serie de extremos (ubicación de la vivienda, identidad del vendedor, descripción general de la vivienda y del edificio, materiales empleados, datos registrales del inmueble, precio total y forma de pago,…), indicando su período de validez y el lugar en que se encuentra a disposición del público la respectiva información.

Jurisprudencia relativa a la oferta, promoción y publicidad en la compraventa de viviendas

La doctrina de los Tribunales tiene interés, no tanto en lo que se refiere a que la oferta publicitaria de las Entidades Promotoras se integra en el contenido del contrato de compraventa y, por tanto, vincula a éstas en el mismo grado que cada una de las cláusulas contractuales -como mantiene reiterada jurisprudencia, conforme a la normativa del reiterado R.D.-; sino, fundamentalmente, porque nos muestra una amplísima casuística, que pone de manifiesto hasta que punto la actividad publicitaria en la compraventa de viviendas vincula a las Empresas Promotoras, que vienen obligadas -en principio- al cumplimiento de todos y cada uno de los detalles que en su día hubieran incluido en su oferta, promoción y publicidad.

En lo que se refiere a la publicidad, viene caracterizada por reiterada doctrina del Tribunal Supremo como un elemento de influencia decisiva a la hora de contratar, del que no puede prescindirse, que debe entenderse integrada como una parte más del contenido del contrato de compraventa, y, por tanto, también de obligado cumplimiento (Sentencias de 15 de junio de 2000, 30 junio de 1997, 8 de noviembre de 1996, 21 de julio de 1993 y 7 de noviembre de 1988, entre otras).

La casuística que se nos presenta es enorme y, a la vez, significativa del grado de vinculación que resulta para las Empresas Promotoras de la oferta, promoción y publicidad en la compraventa de viviendas, vinculación que -en ocasiones- resulta de un mero folleto o tríptico; documento con respecto al cual -a buen seguro, en algunos casos- no se tiene plena conciencia de la trascendencia que puede llegar a tener a estos efectos, pues al fin y a la postre su contenido es tan exigible a la Empresa Promotora como el que resulta del contrato de compraventa.

En tal sentido, la «jurisprudencia menor» -dictada por las Audiencias Provinciales- ha venido caracterizando, precisamente con base en folletos o documentos publicitarios, como incumplimientos contractuales a cargo de las Entidades Promotoras, entre otros supuestos, y a título de ejemplo: entrega de vivienda con distribución interior diferente, supresión de ventana en un baño, falta de colocación de persianas enrollables en un salón, ausencia de instalación de aire acondicionado, ausencia de piscina y zona deportiva, entrega de vivienda que incorpora materiales de inferior calidad que los que figuran en la memoria de calidades, sustitución de calefacción central por un sistema individual por paneles eléctricos, cambio de ubicación de la vivienda en perjuicio de vistas y privacidad, …

En definitiva, la oferta, promoción y publicidad de viviendas es una labor digna de la mayor atención por parte de las Empresas Promotoras, pues el contenido de un mero folleto de propaganda puede llegar a considerarse como parte integrante del contrato de compraventa celebrado con un consumidor y, por tanto, vinculante para la parte vendedora. En último término, si la vivienda no se corresponde con lo ofrecido por la Empresa Promotora, y ésta no atiende voluntariamente la eventual reclamación del comprador, es muy probable que se vea condenada en vía judicial a la ejecución de las obras respectivas -con seguridad más costosas que si se hubiesen llevado a cabo en su momento-, a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por el comprador o, incluso, a la resolución del contrato de compraventa en determinados supuestos. De lo expuesto, se concluye que la solución más adecuada para evitar este tipo de problemas, o al menos mitigarlos en gran medida, pasa por una labor preventiva: la oferta, promoción y publicidad, incluidos los folletos de propaganda, deben responder a la realidad de los inmuebles con rigor, no cayendo en la tentación de una publicidad sensacionalista o engañosa que pueda crear en los compradores legítimas expectativas que a la hora de la entrega de la vivienda se vean defraudadas.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO