Actualización 2021: Consulta nuestro artículo «¿Cómo tramitar el cambio de uso de inmuebles?» actualizado según la normativa vigente en 2021.

Cambio de uso de inmuebles: Tramitación

Publicado en la Revista n º 42, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 2.004.

Los inmuebles pueden destinarse a diversos usos, pudiendo resultar necesaria o conveniente, por diferentes razones, la modificación de los mismos, operación que -a pesar de su aparente sencillez- requiere la realización de una serie de trámites de distinta naturaleza y ante diferentes instancias, cuya exposición sistemática pretende el presente artículo.

Introducción

Resulta evidente que en una economía presidida por los designios del mercado y, por tanto, por la ley de la oferta y la demanda, se acentúa la filosofía o concepción utilitarista, en cuanto un determinado bien resulta útil en la medida en que está destinado a una finalidad específica y, fundamentalmente, en la medida en que efectivamente satisface dicha finalidad.

Los bienes inmuebles no constituyen una excepción al respecto, puesto que su utilidad derivará de la medida en que den efectivo cumplimiento, o no, a la finalidad a que vienen destinados. En tal sentido, la actividad de las Empresas Promotoras se centra en la promoción de inmuebles, cuya finalidad no es otra que satisfacer la necesidad vital de vivienda de toda persona, así como proporcionar locales aptos para el desarrollo de una actividad empresarial o profesional.

Intereses afectados por la modificación del uso

El concreto uso o destino que se le haya de dar a un inmueble no constituye asunto de la exclusiva incumbencia de su titular, sino que tanto su inicial atribución, como su eventual modificación -por afectar tanto a intereses privados como públicos-, han de ajustarse a una serie de normas jurídicas, de las cuales resultan una serie de trámites a seguir, en garantía del respeto a los diversos intereses concurrentes en esta materia.

En primer término, es evidente que el uso o destino de un inmueble afecta a los vecinos del mismo -señaladamente, cuando se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal, caso al que ceñiremos esta exposición-. En tal sentido, resulta manifiesto que al vecino y copropietario del inmueble en régimen de propiedad horizontal no le es indiferente, sino más bien todo lo contrario, el concreto uso al que se destinen los diferentes pisos o locales del respectivo edificio.

Por otro lado, la Administración Pública tampoco es ajena, ni indiferente, al uso o destino que se dé a los inmuebles, en tanto en cuanto por muy diversas razones -de orden urbanístico y fiscal, entre otras- tiene un fundado y evidente interés al respecto.

En razón de todo ello, se entiende conveniente la determinación del concreto tipo de uso o destino del respectivo inmueble, dejando constancia del mismo en una serie de documentos y registros, a fin de que pueda contrastarse si dicha atribución se ajusta a la legislación vigente, así como al objeto de facilitar su conocimiento por los terceros.

Trámites a seguir

La modificación del uso de un inmueble por su titular puede obedecer a muy diversas razones, entre otras muchas, cabe que venga determinada por un cambio en la normativa urbanística -por ejemplo, en el supuesto de un inmueble que conforme a una determinada normativa no puede ser destinado a vivienda y, modificada la citada normativa, se posibilita ese uso-, o, incluso, por pura política comercial de la Empresa Promotora que, en función de la situación del mercado en un determinado momento, puede estimar conveniente a sus intereses modificar el uso de un determinado inmueble -convirtiendo un local en vivienda, o viceversa-, para facilitar su venta, ya sea con carácter general, o en función de las necesidades de un concreto comprador.

Los trámites necesarios para llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble no encierran, en principio, una especial complejidad, pero si pueden resultar engorrosos, dada la diversidad de sujetos -privados y públicos- que pueden llegar a intervenir a lo largo del proceso, cada uno de ellos en garantía de los diferentes intereses en liza a los que aludimos anteriormente.

Conforme a lo que venimos exponiendo, la modificación del uso de un inmueble se ha de operar a través de una serie de trámites que se han de entender con diferentes sujetos, tanto públicos como privados, a los que se alude a continuación:

1) Comunidad de propietarios del edificio

En el caso de que se trate de un inmueble sito en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, la modificación del uso que se le hubiese atribuido al concreto inmueble en el título constitutivo de la propiedad por pisos requerirá -al constituir, en definitiva, una modificación de dicho título constitutivo- un acuerdo unánime adoptado en la Junta de Propietarios respectiva.
Es decir, si un copropietario de un piso o local de un edificio en régimen de propiedad horizontal desea modificar su uso, el primer paso a seguir consiste en recabar la expresa y unánime autorización de la Junta de Propietarios. De nada le servirá haber recibido los parabienes de otras instancias, pues si la Comunidad de Propietarios -a través de su Junta- no le autoriza en los términos expuestos, el cambio de uso no podrá llevarse a cabo.

Planteada la cuestión en tan radicales términos -sin la autorización de la Junta, mediante acuerdo unánime, no cabe la modificación del uso-, adquiere especial relevancia para las Empresas Promotoras la adopción de medidas preventivas que eviten la frustración de una modificación del uso a su instancia, por el mero hecho de que uno solo de los copropietarios del inmueble se oponga a la concesión de la respectiva autorización. A tal efecto, en la práctica se viene incluyendo en las escrituras de división horizontal de los edificios una cláusula del siguiente tenor:

“Cualquiera de las unidades horizontales del edificio, previa concesión de las licencias pertinentes, podrá cambiar su destino, sin que para ello sea preciso el consentimiento de la Junta de Propietarios.”

2) Administración urbanística

La modificación del uso viene sujeta a la previa concesión de la respectiva licencia municipal que la autorice, una vez comprobada su adecuación al ordenamiento urbanístico vigente y verificado que el inmueble en cuestión puede destinarse al uso interesado, por reunir las condiciones legalmente exigibles. Tal modificación del uso puede consistir en un cambio de vivienda a local o viceversa.

Si lo que se pretende es un cambio de vivienda a local, únicamente será necesaria -a salvo la pertinente licencia con relación a las eventuales obras que se pudieren ejecutar- la obtención de licencia que autorice la respectiva modificación del uso. De acuerdo con lo que parece desprenderse de la normativa contenida al respecto en la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia -cuyo artículo 194, bajo el título de “Licencias urbanísticas”, alude a la modificación del uso como acto sujeto a previa licencia municipal-, en el caso de que la actividad que se proyecte llevar a cabo en el local en cuestión exija licencia de apertura -además de la comentada licencia que autorice la modificación del uso del inmueble-, ambas licencias serán objeto de una sola resolución, aunque se tramiten separadamente, gozando de prioridad la primera de ellas. Tal prioridad en la tramitación de la licencia de apertura, se concretaría en que si procediere su denegación, así se notificará al interesado y ya no sería necesario resolver sobre la licencia relativa al cambio de uso; por el contrario, si procediere el otorgamiento de la licencia de apertura, el órgano municipal competente pasaría a resolver sobre la licencia modificativa del uso.

Cuando lo que se persiga sea la modificación de local a vivienda, en principio, habrá de solicitarse, y obtenerse, una licencia de obra -con relación a las obras a realizar para convertir el local en vivienda-, adjuntando la preceptiva documentación técnica y jurídica correspondiente. Ejecutada la obra, habrá de presentarse el certificado de final de obra y solicitar la licencia de primera ocupación, cuya concesión vendrá precedida de la respectiva verificación por los servicios técnicos municipales, en orden a comprobar que la obra realizada se ajusta a la licencia concedida en su día, así como que el inmueble en cuestión es apto para destinarse al uso de vivienda, por reunir las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.

3) Federatio público

A los efectos de que el cambio de uso pueda acceder al Registro de la Propiedad, el titular del inmueble respectivo ha de otorgar ante Notario escritura de manifestación de cambio de uso, a la cual se han de unir -debidamente protocolizados- la concreta cláusula del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio que autorice el cambio sin necesidad de acuerdo de la Junta de propietarios -en el caso de que existiere y el interesado se hubiese acogido a ella-, o, en su defecto, certificado comprensivo del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios autorizando el referido cambio, así como documento acreditativo de la concesión de la respectiva licencia.

4) Registro de la propiedad

Presentada la escritura de manifestación de cambio de uso ante el Registro de la Propiedad competente, y, previa comprobación de su adecuación a los requisitos impuestos por la legislación vigente, la respectiva modificación del uso del inmueble accederá al citado Registro.

5) Catastro

Conforme a la legislación vigente, la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá, entre otros extremos, el uso o destino de los mismos, siendo obligatoria la declaración de su modificación ante el Catastro Inmobiliario. La falta de presentación de tal declaración, el no efectuarla en plazo y la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas constituye infracción tributaria sancionable con multa de 60 a 6.000 euros.


En definitiva, la tramitación del cambio de uso de un inmueble no se caracteriza tanto por su complejidad, como por el engorro que supone para su titular el tener que cumplimentar una serie de trámites ante diferentes instancias de la más diversa condición. No obstante, no es menos cierto que pueden plantearse dificultades que impidan -falta de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios-, o dificulten, en mayor o menor medida -denegación de respectivas licencias-, la culminación con éxito este “maratón burocrático”.

Actualización febrero 2016: La Ley 9/2002 de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia ha sido derogada por la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia.

RAFAEL GONZÁLEZ DEL RÍO
CARUNCHO & TOMÉ ABOGADOS


Despacho de abogados especialista en Derecho Urbanístico

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