Desde el 1 de enero de 1.995 se aplican las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994, reguladoras de la extinción de los arrendamientos de locales de negocio concertados antes del 9 de mayo de 1.985, y que, por lo tanto, estaban sujetos a la prórroga forzosa para el arrendador.

Estos arrendamientos de locales de negocio en situación de prórroga forzosa están ahora sometidos a distintas formas de extinción, dependiendo de que el arrendatario sea una persona física o jurídica.

En el caso que el arrendatario sea una persona física -empresario individual-, la extinción del arrendamiento del local se producirá por su jubilación o fallecimiento. No obstante, pensándose en las pequeñas explotaciones económicas familiares, se ha permitido la prolongación del arrendamiento mediante la subrogación del cónyuge que continúe la misma actividad económica del jubilado o fallecido y siempre que no se hayan producido anteriormente dos subrogaciones en el arrendamiento. Esta subrogación se extenderá hasta la jubilación o fallecimiento del cónyuge subrogado.

En el momento de la jubilación o muerte del cónyuge ya subrogado, necesariamente con anterioridad al 1 de enero de 2.015, así como en los casos de no existencia de cónyuge supérstite al morir el arrendatario, se autoriza la subrogación por un descendiente del arrendatario que continúe la actividad económica en el local siempre que no haya tenido lugar una subrogación de las previstas en el art. 60 de la LAU de 1.964.

En el caso de que el arrendatario sea una persona jurídica, -sociedad mercantil-, existen unos plazos tasados de extinción automática del contrato, entre 5 y 20 años, en función de la naturaleza y el volumen de la actividad desplegada en el local arrendado. Para determinar la duración se distingue entre actividades comerciales y las que no lo son, considerándose comerciales las comprendidas en la División 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas, cuyos arrendamientos se extinguirán en 20 años, a partir del 1 de enero de 1.995, salvo que la superficie del local sea superior a 2.500 m2, que se extinguen a los 5 años.

Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades no comerciales, el plazo de extinción esta en función de la cuota del Impuesto de Actividades Económicas que paga el arrendatario por el ejercicio de la actividad. Así, para las cuotas inferiores a 85.000.- ptas. el plazo de extinción es de 20 años, para las comprendidas entre 85.001 y 130.000.- ptas., el plazo es de 15 años, para las de 131.000 y 1.90.000.- ptas, es de 10 años y por último, para las de más de 190.000.- ptas., es de 5 años.

La Ley proporciona dos reglas importantes para la extinción por motivo de la cuota. La primera, es que en el caso de que se ejerciten actividades en el local con distintas cuotas, se tomará la mayor de ellas. La segunda regla, consiste en que incumbe al arrendatario la prueba de la cuota de la actividad desplegada en el local, ya que en defecto de prueba, se penaliza al arrendatario con el plazo mínimo de extinción de los 5 años